VID0730 — VICTORIA DOM SPÓŁKA AKCYJNA bonds: terms and documents — obligacje.io

VICTORIA DOM SPÓŁKA AKCYJNA· VID0730

corporate · PLN

Current coupon: 7.71%
Maturity: Jul 6, 2030
Denomination in issue terms: PLN 1,000
Accrued interest: No value available from the official source

The current coupon is the rate for the current period according to available data. The benchmark and margin formula comes from issue documents; it does not confirm the current fixing or a conditional margin.

Parameters

ISIN: PLVCTDM00272
Current coupon: 7.71%
Maturity: Jul 6, 2030
Denomination in issue terms: PLN 1,000
Accrued interest: No value available from the official source
Type: corporate
Market: GPW ASO
Coupon: floating
Outstanding: PLN 250,000,000
Issue date: —
Authorization date: Oct 13, 2026
First listing: Oct 13, 2026

Bond price · VID0730

Chart provided by TradingView. Data availability depends on provider coverage for this series.

Key information

Prepared with AI — errors or omissions are possible. Check the sources.

When is interest paid?

The eight interest dates are 6 January and 6 July in 2027–2030. Ordinary record date is three business days earlier; issuer redemption of a specified bond count has a separate record date five business days earlier or another date under KDPW rules. Programme timing and adjustment rules apply; the planned 6 October 2026 issue date is not evidence of execution in these PDFs.

Sources and quotations (5)

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 5Quotation in the document’s original language

Oznaczenie serii: P2026A Po odliczeniu Kosztów Emisji środki z emisji Cel Emisji: zostaną wykorzystane na opłacenie Ceny Emisyjnej z wykorzystaniem potrącenia z wierzytelnością Inwestora z tytułu sprzedaży obligacji serii P2023C, Z oraz P2024A, całkowity lub częściowy przedterminowy wykup obligacji serii P2023C, Z oraz P2024A Emitenta (w łącznej kwocie 186 277 000 PLN). W przypadku Zwiększenia Oferty ponad tę kwotę, środki z emisji zostaną wykorzystane na finansowanie kapitału obrotowego Grupy Emitenta. Dzień Ostatecznego Wykupu: 6 lipca 2030 roku Dni Płatności Odsetek: Dzień Płatności Odsetek dla Okresu Numer Okresu Odsetkowego Odsetkowego wskazanego w Kolumnie 1 Kolumna 1 Kolumna 2 I 6 stycznia 2027 II 6 lipca 2027 III 6 stycznia 2028 IV 6 lipca 2028 V 6 stycznia 2029 VI 6 lipca 2029 VII 6 stycznia 2030 VIII 6 lipca 2030 Zabezpieczenie: Nie Oprocentowanie: Zmienne Stopa Procentowa dla Obligacji o stałym Nie dotyczy oprocentowaniu: Marża dla Obligacji o zmiennym Marża w wysokości nie niższej niż 3,80 i nie oprocentowaniu: wyższej niż 4,10 zostanie określona przez 5

Bond terms

The key terms from the issue documents, explained in plain language.

Issue P2026A

Prepared with AI — errors or omissions are possible. Check the sources.

Interest and repayment

What are the denomination and currency?

Each bond has PLN 1,000 denomination and issue price. The 30 September notice raises the offer maximum to 250,000 bonds and PLN 250 million; it does not itself confirm final allotment or the actual issue date. Set-off against specified earlier series is permitted.

Sources and quotations (3)

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 2Quotation in the document’s original language

1. INFORMACJE DOTYCZĄCE OFERTY PUBLICZNEJ OBLIGACJI Oznaczenie serii: P2026A; Wstępny kod ISIN: PLVCTDM00272 Maksymalna liczba oferowanych Obligacji: do 150.000 (sto pięćdziesiąt tysięcy), z zastrzeżeniem możliwości zwiększenia liczby oferowanych obligacji do nie więcej niż 250.000 (dwieście pięćdziesiąt tysięcy), najpóźniej na 4 Dni Robocze przed planowanym Dniem Emisji („Zwiększenie Oferty”). Informacja o ostatecznej liczbie oferowanych Obligacji zostanie podana do publicznej wiadomości w sposób, w jaki został udostępniony Prospekt, tj. na stronie internetowej Emitenta (www.victoriadom.pl) oraz, dodatkowo, w celach informacyjnych, na stronie internetowej Firmy Inwestycyjnej (www.michaelstrom.pl); Łączna Wartość Nominalna Obligacji: do 150.000.000 PLN (sto pięćdziesiąt milionów złotych), z zastrzeżeniem możliwości Zwiększenia Oferty; Cena Emisyjna: jest stała i równa Wartości Nominalnej 1.000 PLN (tysiąc złotych), z zastrzeżeniem, że może zostać uiszczona z wykorzystaniem potrącenia, o którym mowa w IV części Prospektu - Dokument Ofertowy pkt 5.3, z wierzytelnością Inwestora z tytułu sprzedaży obligacji serii P2023C (ISIN: PLVCTDM00207) serii Z (ISIN: PLVCTDM00215) lub serii P2024A (ISIN: PLVCTDM00223), wyemitowanych przez Emitenta; Minimalna wielkość zapisu: 1 sztuka; Miejsca przyjmowania zapisów: Wskazane w Załączniku nr 1 do Ostatecznych Warunków Emisji Obligacji; Podmiot dokonujący technicznego przydziału Firma Inwestycyjna; Obligacji: Zasady redukcji zapisów: Na potrzeby dokonania przydziału Obligacji, zapisy na Obligacje złożone przez tego samego Inwestora nie będą sumowane. Podstawą dokonania przydziału będzie liczba Obligacji 2

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 4Quotation in the document’s original language

Szczegółowych Zasad Działania KDPW na podstawie zgodnych prawidłowych zleceń rozrachunku. Informacje dotyczące gwarancji emisji: Nie dotyczy 2. TERMINY ZWIĄZANE Z OFERTĄ OBLIGACJI Termin rozpoczęcia przyjmowania zapisów: 15 września 2026 roku Termin zakończenia przyjmowania zapisów: 28 września 2026 roku Przewidywany termin warunkowego przydziału: 30 września 2026 roku Przewidywany Dzień Emisji: 06 października 2026 roku Przewidywany termin podania wyników Oferty do publicznej 06 października 2026 roku wiadomości: Przewidywany termin wprowadzenia Obligacji do obrotu: październik 2026 roku Ponadto w sytuacji, o której mowa w art. 23 ust. 2 Rozporządzenia Prospektowego, w przypadku gdy suplement, o którym mowa w art. 23 ust. 1 Rozporządzenia Prospektowego, jest udostępniany do publicznej wiadomości po rozpoczęciu subskrypcji, osoba, która złożyła zapis przed udostępnieniem suplementu, może uchylić się od skutków prawnych złożonego zapisu, pod warunkiem, że nowy znaczący czynnik, istotny błąd lub istotna niedokładność odnosząca się do informacji zawartych w Prospekcie, które mogą wpłynąć na ocenę Obligacji wystąpiły lub zostały zauważone przed zakończeniem oferty Obligacji danej serii. Uchylenie się od skutków prawnych zapisu następuje przez oświadczenie złożone na piśmie w dowolnym punkcie obsługi klienta firmy inwestycyjnej, która przyjęła zapis na Obligacje w terminie trzech dni roboczych od dnia udostępnienia do publicznej wiadomości suplementu, o ile Emitent nie wyznaczy terminu dłuższego. Szczegółowe zasady odstąpienia od zapisu będą każdorazowo przedstawiane w suplemencie. W związku z powyższym Emitent może dokonać przydziału Obligacji nie wcześniej niż po upływie terminu do uchylenia się przez inwestora od skutków prawnych złożonego zapisu. 3. INFORMACJE DOTYCZĄCE SZCZEGÓŁOWYCH WARUNKÓW EMISJI OBLIGACJI Niniejsze informacje zawierające szczegółowe warunki emisji Obligacji powinny być czytane łącznie z podstawowymi warunkami emisji Obligacji („Podstawowe Warunki Emisji”) zawartymi w rozdziale „Podstawowe Warunku Emisji Obligacji” Prospektu. Niniejsze informacje zawierające szczegółowe warunki emisji Obligacji łącznie z Podstawowymi Warunkami Emisji stanowią warunki emisji Obligacji w rozumieniu art. 5 Ustawy o Obligacjach. Terminy pisane dużą literą mają znaczenie nadane im w Podstawowych Warunkach Emisji. 4

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 238Quotation in the document’s original language

„Cena Emisyjna" oznacza cenę nabycia jednej Obligacji danej serii określaną w Ostatecznych Warunkach Danej Serii Obligacji; „Depozyt” oznacza depozyt papierów wartościowy prowadzony przez KDPW zgodnie z przepisami Ustawy o Obrocie, w którym na podstawie umowy zawartej przez Emitenta z KDPW rejestrowane są Obligacje; „Dług Netto” oznacza sumę Zobowiązań Finansowych pomniejszoną o środki pieniężne i inne aktywa pieniężne, z uwzględnieniem środków pochodzących z wpłat nabywców lokali, zgromadzonych na rachunkach powierniczych, określaną każdorazowo na podstawie Sprawozdania Finansowego; „Dzień Emisji” oznacza dzień, w którym po raz pierwszy prawa z Obligacji danej serii zostaną zarejestrowane w Ewidencji (w przypadku Obligacji danej serii emitowanych z udziałem Agenta Emisji) albo dzień, w którym po raz pierwszy prawa z Obligacji danej serii zostaną zarejestrowane w Depozycie (w przypadku Obligacji danej serii emitowanych z udziałem Agenta Technicznego); „Dzień Płatności” oznacza każdy Dzień Płatności Odsetek, Dzień Wykupu lub Dzień Wcześniejszego Wykupu; „Dzień Płatności Odsetek” oznacza ostatni dzień danego Okresu Odsetkowego lub Dzień Wcześniejszego Wykupu; „Dzień Roboczy” oznacza każdy dzień tygodnia z wyjątkiem sobót i niedziel oraz innych dni ustawowo wolnych od pracy, w którym KDPW prowadzi działalność operacyjną, umożliwiającą podejmowanie czynności związanych z przenoszeniem Obligacji i rozliczeniem płatności świadczeń z tytułu Obligacji; „Dzień Ustalenia Praw” oznacza 3 (trzeci) Dzień Roboczy przed danym Dniem Płatności świadczeń z tytułu Obligacji, z wyjątkiem: (i) złożenia przez Obligatariusza żądania natychmiastowego lub wcześniejszego wykupu Obligacji, kiedy za Dzień Ustalenia Praw uznaje się dzień złożenia żądania natychmiastowego lub wcześniejszego wykupu, (ii) otwarcia likwidacji Emitenta, kiedy za Dzień Ustalenia Praw uznaje się dzień otwarcia likwidacji Emitenta, (iii) połączenia Emitenta z innym podmiotem, jego podziału lub przekształcenia formy prawnej, jeżeli podmiot, który wstąpił w obowiązki Emitenta z tytułu Obligacji, nie posiada uprawnień do ich emitowania, kiedy za Dzień Ustalenia Praw uznaje się odpowiednio dzień połączenia, podziału lub przekształcenia formy prawnej Emitenta oraz (iv) wcześniejszego wykupu określonej przez Emitenta liczby Obligacji oraz wypłaty Odsetek, realizowanej w tym samym dniu, kiedy za Dzień Ustalenia Praw uznaje się 5 (pięć) Dni Roboczych lub inny wskazany w Szczegółowych Zasadach Działania KDPW; „Dzień Wcześniejszego Wykupu” oznacza dzień, o którym mowa w pkt 11.2 Podstawowych Warunków Emisji; „Dzień Wykupu" oznacza dzień, o którym mowa w pkt 11.1 Podstawowych Warunków Emisji; „Emisja" oznacza emisję Obligacji; „Ewidencja” oznacza ewidencję osób uprawnionych z Obligacji danej serii emitowanych z udziałem Agenta Emisji, o której mowa w art. 7a ust. 4 pkt 4) Ustawy o Obrocie; „Firma Inwestycyjna” oznacza spółkę Michael / Ström Dom Maklerski S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Pańska 97, 00-834 Warszawa, wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS: 0000018651, będącą firmą inwestycyjną, za pośrednictwem której prowadzone będą oferty publiczne Obligacji; „GPW” oznacza Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. z siedzibą w Warszawie; „Grupa”, „Grupa Emitenta” oznacza podmioty wchodzące w skład grupy kapitałowej tworzonej przez Emitenta, tj. Emitenta wraz z jego jednostkami zależnymi w rozumieniu przepisów Ustawy o Rachunkowości; A - 12

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 247Quotation in the document’s original language

WCZEŚNIEJSZY WYKUP NA ŻĄDANIE EMITENTA Emitent jest uprawniony do wcześniejszego wykupu określonej przez siebie liczby Obligacji danej serii (wykup całościowy lub częściowy skutkujący umorzeniem wykupowanych Obligacji) lub określonej przez siebie części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii (wykup częściowy skutkujący obniżeniem wartości Należności Głównej, nieprowadzący do umorzenia wykupowanych Obligacji), w każdym z Dni Roboczych, począwszy od pierwszego dnia II Okresu Odsetkowego, na następujących zasadach: Emitent zawiadamia Obligatariuszy o skorzystaniu z prawa wcześniejszego wykupu, wskazując w takim zawiadomieniu Dzień Roboczy, w którym Emitent dokona wcześniejszego wykupu Obligacji, tj. Dzień Wcześniejszego Wykupu oraz tryb wcześniejszego wykupu Obligacji, tj. czy wcześniejszy wykup nastąpi w drodze wykupu określonej przez Emitenta liczby Obligacji danej serii czy w drodze wykupu określonej przez Emitenta części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii; Dzień Wcześniejszego Wykupu może być wyznaczony na dzień, który przypada nie wcześniej niż po upływie 12 (dwunastu) Dni Roboczych od dnia zawiadomienia Obligatariuszy o skorzystaniu z prawa wcześniejszego wykupu; Wcześniejszy Wykup zostanie przeprowadzony zgodnie z Regulacjami KDPW. z tytułu wykonania wcześniejszego wykupu Emitent, poza Należnością Główną (lub jej częścią) oraz należnymi Odsetkami, wypłaci na rzecz Obligatariuszy premię liczoną od wartości nominalnej Obligacji, będących przedmiotem danego przedterminowego wykupu (a w przypadku wcześniejszego wykupu w drodze wykupu części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii – od wartości wykupowanej części Należności Głównej), zgodnie z wyszczególnieniem podanym w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii, o ile wypłata takiej premii zostanie przewidziana w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. OBOWIĄZKOWA AMORTYZACJA Emitent może w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii postanowić o obowiązkowym częściowym wcześniejszym wykupie Obligacji danej serii („Obowiązkowa Amortyzacja”) dokonywanym w drodze wykupu określonej części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii. W przypadku ustanowienia Obowiązkowej Amortyzacji, Emitent zobowiązany będzie przeprowadzić ją w Dniach Płatności Odsetek i wysokości określonych w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. Wykup w ramach Obowiązkowej Amortyzacji nastąpi zgodnie z Regulacjami KDPW. Wykup w ramach Obowiązkowej Amortyzacji nastąpi poprzez zapłatę odpowiedniej części Należności Głównej powiększonej o Odsetki. ODSETKI OD OBLIGACJI Płatność Odsetek Obligacje są oprocentowane począwszy od Dnia Emisji (z wyłączeniem tego dnia). Odsetki będą płatne z dołu, w Dniu Płatności Odsetek. Jeżeli Dzień Płatności Odsetek nie będzie przypadał w Dniu Roboczym, Emitent zobowiązuje się do zapłaty Odsetek w pierwszym Dniu Roboczym przypadającym po tym Dniu Płatności Odsetek. Naliczanie odsetek Odsetki będą naliczane od wartości nominalnej Obligacji za dany Okres Odsetkowy (zdefiniowany w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii). A - 21

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 248Quotation in the document’s original language

Odsetki od Obligacji naliczane będą w okresie od Dnia Emisji (z wyłączeniem tego dnia) do: Dnia Wykupu (łącznie z tym dniem), albo Dnia Wcześniejszego Wykupu (łącznie z tym dniem). Pierwszy Okres Odsetkowy rozpoczyna się w Dniu Emisji (z wyłączeniem tego dnia) i kończy się ostatniego Dnia Okresu Odsetkowego (łącznie z tym dniem). Każdy kolejny Okres Odsetkowy rozpoczyna się w dacie ostatniego dnia poprzedniego Okresu Odsetkowego (z wyłączeniem tego dnia) i kończy w ostatnim dniu Okresu Odsetkowego (łącznie z tym dniem). Po Dniu Wykupu Obligacje nie są oprocentowane, chyba, że Emitent opóźnia się ze spełnieniem świadczeń z Obligacji. W tym ostatnim przypadku, Obligacje będą oprocentowane wg stopy odsetek ustawowych liczonych za okres od Dnia Wykupu do dnia poprzedzającego dzień wykonania płatności świadczeń pieniężnych z Obligacji włącznie. Wysokość Odsetek Oprocentowanie Obligacji będzie się obliczać według następującego wzoru: O = N x Opr x (LD/365) gdzie: O – oznacza wysokość Odsetek z jednej Obligacji za dany Okres Odsetkowy, Opr – oznacza Stopę Procentową, ustaloną zgodnie z punktem 15.4 (Ustalenie Stopy Procentowej) Podstawowych Warunków Emisji, N – oznacza wartość nominalną jednej Obligacji, LD – oznacza rzeczywistą liczbę dni w danym Okresie Odsetkowym (przy czym w przypadku wcześniejszego wykupu Okres Odsetkowy kończy się z Dniem Wcześniejszego Wykupu), po zaokrągleniu wyniku tego obliczenia do jednego grosza (przy czym 5/10 i większe części grosza będą zaokrąglone w górę). Ustalanie Stopy Procentowej w przypadku Obligacji o zmiennym oprocentowaniu będzie odbywać się na następujących warunkach: Stopą Procentową dla danego Okresu Odsetkowego stanowić będzie Stopa Bazowa (jak zdefiniowano poniżej) powiększona o Marżę. Stopę Bazową stanowi ustaloną w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii Obligacji stawka WIBOR tj. ustalona z dokładnością do 0,01 punktu procentowego wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym dla danego okresu WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) i podanej przez GPW Benchmark S.A. z siedzibą w Warszawie na stronie www.gpwbenchmark.pl lub innej stronie, która ją zastąpi. Stopę Bazową ustala się na cztery Dni Robocze przed pierwszym dniem Okresu Odsetkowego, w którym ma obowiązywać dana Stopa Bazowa („Dzień Ustalenia Stopy Bazowej”). W przypadku, gdy Stopa Bazowa nie może być ustalona zgodnie z powyższymi postanowieniami (w tym, w szczególności, w związku Ogłoszeniem Końca Publikacji) lub gdy nastąpi Brak Zezwolenia WIBOR lub gdy zgodnie z Ogłoszeniem Braku Reprezentatywności WIBOR przestanie być reprezentatywny, Stopa Bazowa zostanie ustalona jako Wskaźnik Alternatywny skorygowany o Korektę (jeśli będzie miała zastosowanie), w sposób opisany poniżej. Jeśli brak dostępności WIBOR będzie związany z Ogłoszeniem Końca Publikacji lub gdy nastąpi Brak Zezwolenia WIBOR lub gdy zgodnie z Ogłoszeniem Braku A - 22

Can the issuer redeem the bonds early?

Issuer call is available on any business day from the first day of period II, with at least 12 business days’ notice. Premium in periods II/III/IV/V is respectively 0.80/0.60/0.40/0.20% of nominal value or the redeemed portion; periods VI–VIII have no premium. Programme partial-redemption and settlement rules apply.

Sources and quotations (3)

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 6Quotation in the document’s original language

Emitenta w dniu warunkowego przydziału Obligacji w oparciu o wynik procesu składania zapisów na Obligacje - składając formularz zapisu Inwestor zobowiązany będzie wskazać minimalną wysokość Marży akceptowalną dla Inwestora i mieszczącą się w ww. granicach ustalonych przez Emitenta, z dokładnością do 0,10%. Informacja o ostatecznej wysokości Marży zostanie podana do publicznej wiadomości w sposób, w jaki został opublikowany Prospekt, tj. na stronie internetowej Emitenta (www.victoriadom.pl) oraz, dodatkowo, w celach informacyjnych, na stronie internetowej Firmy inwestycyjnej (www.michaelstrom.pl). Emitent dokona warunkowego przydziału Obligacji wyłącznie tym Inwestorom, którzy w złożonych formularzach zapisu wskazali Marżę równą lub niższą (przy czym nie niższą niż ww. Marża minimalna) niż ostatecznie ustalona przez Emitenta. Inwestorom, którzy w złożonych formularzach zapisu wskazali Marżę wyższą niż ostatecznie ustalona przez Emitenta, Obligacje nie zostaną przydzielone. Stopa Bazowa dla Obligacji o zmiennym WIBOR dla 6 miesięcznych depozytów oprocentowaniu: Premia z tytułu wcześniejszego wykupu Obligacji na żądanie Emitenta: Dowolny Dzień Roboczy wskazanego Premia (% wartości nominalnej jednej Okresu Odsetkowego, którym może być Obligacji lub % wykupowanej części wykonana przez Emitenta Opcja wartości nominalnej jednej Obligacji) Wcześniejszego Wykupu w II Okresie Odsetkowym 0,80 % wartości nominalnej jednej Obligacji w III Okresie Odsetkowym 0,60 % wartości nominalnej jednej Obligacji w IV Okresie Odsetkowym 0,40 % wartości nominalnej jednej Obligacji w V Okresie Odsetkowym 0,20 % wartości nominalnej jednej Obligacji w VI Okresie Odsetkowym brak premii w VII Okresie Odsetkowym brak premii w VIII Okresie Odsetkowym brak premii 6

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 246Quotation in the document’s original language

Postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne Emitent stanie się niewypłacalny w rozumieniu przepisów Prawa Upadłościowego lub Prawa Restrukturyzacyjnego; Emitent uzna na piśmie swoją niewypłacalność lub z powodu niemożności terminowego wykonania swoich zobowiązań będzie prowadził negocjacje z ogółem swoich wierzycieli. Postępowania egzekucyjne Przeciwko Emitentowi lub któremukolwiek podmiotowi z Grupy Emitenta zostanie wszczęte postępowania egzekucyjne lub nastąpi zajęcie majątku, których łączna wartość jednostkowo lub łącznie (w okresie kolejnych 12 miesięcy) przekroczy 10% Kapitału Własnego Emitenta (liczona sumarycznie w stosunku do egzekucji i zajęć Emitenta i wszystkich innych podmiotów z Grupy Emitenta). Transakcja rażąco niekorzystna Emitent lub inny podmiot z Grupy Emitenta dokona transakcji lub serii transakcji na rzecz innego podmiotu, nie należącego do Grupy Emitenta, której/których przedmiotem będą aktywa o wartości rynkowej jednostkowo lub łącznie przekraczającej 5.000.000,00 (pięć milionów) złotych na warunkach rażąco niekorzystnych w stosunku do powszechnie obowiązujących w obrocie gospodarczym, przy czym za rażąco niekorzystne uważane będzie rozporządzenie po wartości o 30% niższej od wartości rynkowej. Rozwiązanie Emitenta Wydane zostanie przez sąd postanowienie o rozwiązaniu Emitenta lub podjęta zostanie uchwała Walnego Zgromadzenia o rozwiązaniu Emitenta lub podjęta zostanie uchwała o przeniesieniu siedziby Emitenta poza terytorium kraju, w którym Emitent ma siedzibę w Dniu Emisji lub wystąpi jedna z przyczyn dotyczących rozwiązania Emitenta wskazana w Kodeksie Spółek Handlowych. ASO GPW Po wprowadzeniu do obrotu na ASO GPW, Obligacje zostaną wycofane z obrotu na tym rynku na żądanie Emitenta bądź na podstawie decyzji GPW. Obowiązki informacyjne Niewywiązywanie się Emitenta z obowiązku udostępnienia Obligatariuszom rocznych Sprawozdań Finansowych wraz z opinią biegłego rewidenta lub półrocznych Sprawozdań Finansowych w terminach wskazanych w pkt 17.1. Brak zwołania Zgromadzenia Obligatariuszy Emitent: w terminie 14 (czternastu) dni od dnia złożenia stosownego żądania nie zwołał Zgromadzenia Obligatariuszy z terminem odbycia Zgromadzenia Obligatariuszy przypadającym nie później niż 28 (dwadzieścia osiem) dni po dniu zwołania Zgromadzenia Obligatariuszy pomimo prawidłowo złożonego żądania lub uniemożliwił w inny sposób zwołanie lub odbycie Zgromadzenia Obligatariuszy z zachowaniem powyższych terminów; lub w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia zakończenia Zgromadzenia Obligatariuszy nie opublikował na Stronie Internetowej Emitenta protokołu z przebiegu obrad Zgromadzenia Obligatariuszy. Wskazane w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. Wystąpi zdarzenie wskazane jako dodatkowa Podstawa Wcześniejszego Wykupu w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. A - 20

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 247Quotation in the document’s original language

WCZEŚNIEJSZY WYKUP NA ŻĄDANIE EMITENTA Emitent jest uprawniony do wcześniejszego wykupu określonej przez siebie liczby Obligacji danej serii (wykup całościowy lub częściowy skutkujący umorzeniem wykupowanych Obligacji) lub określonej przez siebie części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii (wykup częściowy skutkujący obniżeniem wartości Należności Głównej, nieprowadzący do umorzenia wykupowanych Obligacji), w każdym z Dni Roboczych, począwszy od pierwszego dnia II Okresu Odsetkowego, na następujących zasadach: Emitent zawiadamia Obligatariuszy o skorzystaniu z prawa wcześniejszego wykupu, wskazując w takim zawiadomieniu Dzień Roboczy, w którym Emitent dokona wcześniejszego wykupu Obligacji, tj. Dzień Wcześniejszego Wykupu oraz tryb wcześniejszego wykupu Obligacji, tj. czy wcześniejszy wykup nastąpi w drodze wykupu określonej przez Emitenta liczby Obligacji danej serii czy w drodze wykupu określonej przez Emitenta części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii; Dzień Wcześniejszego Wykupu może być wyznaczony na dzień, który przypada nie wcześniej niż po upływie 12 (dwunastu) Dni Roboczych od dnia zawiadomienia Obligatariuszy o skorzystaniu z prawa wcześniejszego wykupu; Wcześniejszy Wykup zostanie przeprowadzony zgodnie z Regulacjami KDPW. z tytułu wykonania wcześniejszego wykupu Emitent, poza Należnością Główną (lub jej częścią) oraz należnymi Odsetkami, wypłaci na rzecz Obligatariuszy premię liczoną od wartości nominalnej Obligacji, będących przedmiotem danego przedterminowego wykupu (a w przypadku wcześniejszego wykupu w drodze wykupu części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii – od wartości wykupowanej części Należności Głównej), zgodnie z wyszczególnieniem podanym w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii, o ile wypłata takiej premii zostanie przewidziana w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. OBOWIĄZKOWA AMORTYZACJA Emitent może w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii postanowić o obowiązkowym częściowym wcześniejszym wykupie Obligacji danej serii („Obowiązkowa Amortyzacja”) dokonywanym w drodze wykupu określonej części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii. W przypadku ustanowienia Obowiązkowej Amortyzacji, Emitent zobowiązany będzie przeprowadzić ją w Dniach Płatności Odsetek i wysokości określonych w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. Wykup w ramach Obowiązkowej Amortyzacji nastąpi zgodnie z Regulacjami KDPW. Wykup w ramach Obowiązkowej Amortyzacji nastąpi poprzez zapłatę odpowiedniej części Należności Głównej powiększonej o Odsetki. ODSETKI OD OBLIGACJI Płatność Odsetek Obligacje są oprocentowane począwszy od Dnia Emisji (z wyłączeniem tego dnia). Odsetki będą płatne z dołu, w Dniu Płatności Odsetek. Jeżeli Dzień Płatności Odsetek nie będzie przypadał w Dniu Roboczym, Emitent zobowiązuje się do zapłaty Odsetek w pierwszym Dniu Roboczym przypadającym po tym Dniu Płatności Odsetek. Naliczanie odsetek Odsetki będą naliczane od wartości nominalnej Obligacji za dany Okres Odsetkowy (zdefiniowany w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii). A - 21

What security and repayment ranking apply?

P2026A terms expressly specify no security. Bonds are direct, unconditional and unsubordinated issuer obligations, ranking pari passu with other unsecured and unsubordinated obligations and backed by issuer liability with all assets. The documents do not establish a broker guarantee; offering service providers are not responsible for issuer payment.

Sources and quotations (3)

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 5Quotation in the document’s original language

Oznaczenie serii: P2026A Po odliczeniu Kosztów Emisji środki z emisji Cel Emisji: zostaną wykorzystane na opłacenie Ceny Emisyjnej z wykorzystaniem potrącenia z wierzytelnością Inwestora z tytułu sprzedaży obligacji serii P2023C, Z oraz P2024A, całkowity lub częściowy przedterminowy wykup obligacji serii P2023C, Z oraz P2024A Emitenta (w łącznej kwocie 186 277 000 PLN). W przypadku Zwiększenia Oferty ponad tę kwotę, środki z emisji zostaną wykorzystane na finansowanie kapitału obrotowego Grupy Emitenta. Dzień Ostatecznego Wykupu: 6 lipca 2030 roku Dni Płatności Odsetek: Dzień Płatności Odsetek dla Okresu Numer Okresu Odsetkowego Odsetkowego wskazanego w Kolumnie 1 Kolumna 1 Kolumna 2 I 6 stycznia 2027 II 6 lipca 2027 III 6 stycznia 2028 IV 6 lipca 2028 V 6 stycznia 2029 VI 6 lipca 2029 VII 6 stycznia 2030 VIII 6 lipca 2030 Zabezpieczenie: Nie Oprocentowanie: Zmienne Stopa Procentowa dla Obligacji o stałym Nie dotyczy oprocentowaniu: Marża dla Obligacji o zmiennym Marża w wysokości nie niższej niż 3,80 i nie oprocentowaniu: wyższej niż 4,10 zostanie określona przez 5

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 89Quotation in the document’s original language

Zobowiązania z Obligacji stanowią bezpośrednie, bezwarunkowe, niepodporządkowane zobowiązania Emitenta, które są równe i bez pierwszeństwa zaspokojenia względem siebie oraz, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, będą równorzędne (pari-passu) w stosunku do wszystkich pozostałych obecnych lub przyszłych niepodporządkowanych oraz niezabezpieczonych rzeczowo zobowiązań Emitenta. Obligacje mogą być emitowane jako zabezpieczone jaki i niezabezpieczone. Informacja w zakresie zabezpieczenia zostanie wskazana w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii Obligacji. W przypadku emisji Obligacji zabezpieczonych, Emitent dokona uzupełnienia Prospektu stosownym suplementem, celem przedstawienia danych wymaganych przepisami Rozporządzenia Delegowanego, w tym w szczególności określonych w jego załączniku nr 21. 4.7. Opis praw związanych z papierami wartościowymi 4.7.1. Informacje ogólne Prawa i obowiązki Emitenta i Obligatariuszy związane z Obligacjami zostaną określone w Podstawowych Warunkach Emisji Obligacji i Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. Obligacje będą uprawniały wyłącznie do świadczeń pieniężnych w postaci zapłaty kwoty odpowiadającej wartości nominalnej Obligacji oraz Odsetek. Świadczenia pieniężne będą wypłacane przez Emitenta w polskich złotych. Świadczenia pieniężne z tytułu wykupu obligacji oraz odsetek będą realizowane przez Emitenta za pośrednictwem KDPW, zgodnie z Regulacjami KDPW. Jeżeli Dzień Płatności danego świadczenia z tytułu Obligacji przypadnie na dzień nie będący Dniem Roboczym, zapłata tego świadczenia nastąpi w pierwszym przypadającym po nim Dniu Roboczym, bez prawa żądania odsetek za opóźnienie lub jakichkolwiek innych dodatkowych płatności. Świadczenia pieniężne z Obligacji będą spełnione na rzecz podmiotów będących Obligatariuszami w Dniu Ustalenia Praw do otrzymania świadczeń z tytułu Obligacji. Za zobowiązania wynikające z Obligacji Emitent odpowiada całym swoim majątkiem. Termin przedawnienia roszczeń wynikających z Obligacji, w tym z tytułu świadczeń okresowych, wynosi 10 lat. Z chwilą wykupu Obligacje podlegają umorzeniu. 4.7.2. Prawo do Wykupu Obligacji 4.7.2.1. Dzień Wykupu Dzień Wykupu danej serii Obligacji zostanie określony w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii w pkt 3. (INFORMACJE DOTYCZĄCE SZCZEGÓŁOWYCH WARUNKÓW EMISJI OBLIGACJI). 4.7.2.2. Wcześniejszy wykup Podstawowe Warunki Emisji Obligacji przewidują zdarzenia, których wystąpienie skutkować będzie wcześniejszym terminem wymagalności Obligacji niż Dzień Wykupu (Dzień Wcześniejszego Wykupu), w szczególności stanowią, że w razie spełnienia określonych przesłanek Obligacje podlegają wcześniejszemu wykupowi na żądanie Emitenta lub na żądanie Obligatariusza. Ostateczne Warunki Emisji Danej Serii mogą przewidywać, że w przypadku wcześniejszego wykupu Obligacji na żądanie Emitenta, Obligatariusz uprawniony będzie do otrzymania dodatkowej premii obok wartości nominalnej Obligacji oraz Odsetek należnych do Dnia Wcześniejszego Wykupu. Bez względu na powyższe, zgodnie z art. 74 ust. 2 Ustawy o Obligacjach, jeżeli Emitent jest w zwłoce z wykonaniem w terminie całości lub części zobowiązań wynikających z Obligacji, Obligacje na żądanie Obligatariusza podlegają natychmiastowemu wykupowi w części, w jakiej przewidują świadczenia pieniężne. Obligatariusz może żądać wykupu Obligacji również w przypadku niezawinionego przez Emitenta opóźnienia nie krótszego niż 3 dni, chyba że Ostateczne Warunki Emisji Danej Serii wskażą krótszy okres. Prospekt Victoria Dom S.A. Strona | 89

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 251Quotation in the document’s original language

notowane są na ASO GPW. Sprawozdanie Finansowe zawierać będzie m.in. informację o wartości Wskaźnika Zadłużenia do Kapitału Własnego. Emitent zobowiązuje się powiadomić Obligatariuszy o wystąpieniu każdego ze zdarzeń opisanych w ust. 11.5, ust. 12.4, ust. 12.7 Podstawowych Warunków Emisji w przypadku, gdy zdarzenie takie trwać będzie co najmniej 3 dni, w trybie przewidzianym w pkt 20 Podstawowych Warunków Emisji - niezwłocznie, ale nie później niż w terminie 4 (czterech) dni od uzyskania przez Emitenta wiedzy o takim zdarzeniu. PRZEDAWNIENIE Roszczenia wynikające z Obligacji, w tym roszczenia o świadczenia okresowe, przedawniają się z upływem 10 lat. PRAWO WŁAŚCIWE. JURYSDYKCJA Obligacje są wyemitowane zgodnie z prawem polskim i temu prawu podlegają. Wszelkie związane z Obligacjami spory poddane będą rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w Warszawie, z zastrzeżeniem, że rozstrzyganie sporów cywilnych o prawa majątkowe pomiędzy Emitentem, a innymi uczestnikami systemu depozytowego lub między Emitentem, a KDPW związanych z uczestnictwem w systemie depozytowym, jest poddane jurysdykcji Sądu Polubownego przy Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych S.A. ZAWIADOMIENIA Wszelkie zawiadomienia Emitenta kierowane do Obligatariuszy, z zastrzeżeniem pkt 17 Warunków Emisji, będą składane Obligatariuszom poprzez publikację na Stronie internetowej Emitenta i Raportem Bieżącym (o ile publikacja Raportu Bieżącego nie będzie sprzeczna z przepisami dotyczącymi obowiązków informacyjnych Emitenta). Wszelkie zawiadomienia kierowane przez Obligatariuszy do Emitenta będą ważne o ile zostaną podpisane w imieniu Obligatariusza oraz przekazane listem poleconym lub kurierem za zwrotnym potwierdzeniem odbioru lub bezpośrednio za pokwitowaniem odbioru na adres Emitenta. ZGROMADZENIE OBLIGATARIUSZY Obligatariusze mogą podejmować decyzje w ramach Zgromadzenia Obligatariuszy. W wyniku uchwały Zgromadzenia Obligatariuszy dopuszczalna jest zmiana wszystkich postanowień Warunków Emisji. Zasady zwoływania i odbywania Zgromadzenia Obligatariuszy określa Ustawa o Obligacjach. Zgromadzenie Obligatariuszy może odbywać się w miejscowości siedziby Emitenta lub w Warszawie. POSTANOWIENIA KOŃCOWE W sprawach związanych z Obligacjami, Firma Inwestycyjna działa wyłącznie jako pełnomocnik Emitenta i nie ponosi żadnej odpowiedzialności w stosunku do Obligatariuszy w zakresie płatności przez Emitenta Odsetek oraz wykupu Obligacji, ani za żadne inne obowiązki Emitenta wynikające z Obligacji. W przypadku gdy jakiekolwiek postanowienia Warunków Emisji dotyczące wypłaty świadczeń pieniężnych okażą się być sprzeczne z Regulacjami KDPW, pierwszeństwo przed stosowaniem postanowień Warunków Emisji w tym zakresie mają odpowiednie Regulacje KDPW. Dokumenty, informacje i komunikaty publikowane przez Emitenta na stronie internetowej Emitenta w wykonaniu przepisów Ustawy o Obligacjach i postanowień Warunków Emisji, Emitent jest zobowiązany przekazywać w postaci drukowanej do Firmy Inwestycyjnej pełniącej A - 25

Informacja o zwiększeniu liczby obligacji serii P2026A · p. 1Quotation in the document’s original language

Warszawa, dnia 30.09.2026 INFORMACJA O ZWIĘKSZENIU LICZBY OBLIGACJI SERII P2026A BĘDĄCYCH PRZEDMIOTEM EMISJI Victoria Dom S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Daniszewska 14, 03-230 Warszawa, wpisanej do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: 0000305793, NIP: 7591554483, REGON: 551186334, o kapitale zakładowym w wysokości 2.000.000,00 zł, wpłaconym w całości („Emitent”), w związku z emisją niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela serii P2026A o wartości nominalnej 1.000 zł każda („Obligacje”), prowadzoną przez Emitenta na podstawie prospektu podstawowego zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 21 maja 2026 r. („Prospekt”) i opublikowanego wraz z suplementem nr 1 do Prospektu na stronie internetowej Emitenta pod adresem: https://www.victoriadom.pl/czwarty-publiczny-program-emisji-obligacji/, niniejszym informuje, że: w wyniku złożenia przez inwestorów zapisów obejmujących łącznie 402 730 Obligacji, Emitent, działając na podstawie Prospektu oraz Ostatecznych Warunków Emisji Obligacji, podjął w dniu 30 września 2026 r. decyzję o zwiększeniu liczby Obligacji będących przedmiotem emisji do nie więcej niż 250.000 Obligacji o wartości nominalnej 1.000 zł każda i łącznej wartości nominalnej nie wyższej niż 250.000.000 zł. _________________ _________________ _________________ _________________ Michał Jasiński Waldemar Wasiluk Anna Piotrowska Bożena Subda Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu VICTORIA DOM SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Warszawie, ul. Daniszewska 14, 03-230 Warszawa, wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS: 0000305793, kapitał zakładowy: 2.000.000,- zł (pokryty w całości), NIP: 7591554483, REGON: 551186334.

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 4Quotation in the document’s original language

Szczegółowych Zasad Działania KDPW na podstawie zgodnych prawidłowych zleceń rozrachunku. Informacje dotyczące gwarancji emisji: Nie dotyczy 2. TERMINY ZWIĄZANE Z OFERTĄ OBLIGACJI Termin rozpoczęcia przyjmowania zapisów: 15 września 2026 roku Termin zakończenia przyjmowania zapisów: 28 września 2026 roku Przewidywany termin warunkowego przydziału: 30 września 2026 roku Przewidywany Dzień Emisji: 06 października 2026 roku Przewidywany termin podania wyników Oferty do publicznej 06 października 2026 roku wiadomości: Przewidywany termin wprowadzenia Obligacji do obrotu: październik 2026 roku Ponadto w sytuacji, o której mowa w art. 23 ust. 2 Rozporządzenia Prospektowego, w przypadku gdy suplement, o którym mowa w art. 23 ust. 1 Rozporządzenia Prospektowego, jest udostępniany do publicznej wiadomości po rozpoczęciu subskrypcji, osoba, która złożyła zapis przed udostępnieniem suplementu, może uchylić się od skutków prawnych złożonego zapisu, pod warunkiem, że nowy znaczący czynnik, istotny błąd lub istotna niedokładność odnosząca się do informacji zawartych w Prospekcie, które mogą wpłynąć na ocenę Obligacji wystąpiły lub zostały zauważone przed zakończeniem oferty Obligacji danej serii. Uchylenie się od skutków prawnych zapisu następuje przez oświadczenie złożone na piśmie w dowolnym punkcie obsługi klienta firmy inwestycyjnej, która przyjęła zapis na Obligacje w terminie trzech dni roboczych od dnia udostępnienia do publicznej wiadomości suplementu, o ile Emitent nie wyznaczy terminu dłuższego. Szczegółowe zasady odstąpienia od zapisu będą każdorazowo przedstawiane w suplemencie. W związku z powyższym Emitent może dokonać przydziału Obligacji nie wcześniej niż po upływie terminu do uchylenia się przez inwestora od skutków prawnych złożonego zapisu. 3. INFORMACJE DOTYCZĄCE SZCZEGÓŁOWYCH WARUNKÓW EMISJI OBLIGACJI Niniejsze informacje zawierające szczegółowe warunki emisji Obligacji powinny być czytane łącznie z podstawowymi warunkami emisji Obligacji („Podstawowe Warunki Emisji”) zawartymi w rozdziale „Podstawowe Warunku Emisji Obligacji” Prospektu. Niniejsze informacje zawierające szczegółowe warunki emisji Obligacji łącznie z Podstawowymi Warunkami Emisji stanowią warunki emisji Obligacji w rozumieniu art. 5 Ustawy o Obligacjach. Terminy pisane dużą literą mają znaczenie nadane im w Podstawowych Warunkach Emisji. 4

How is interest determined?

Interest is WIBOR 6M plus the 3.80 percentage-point margin fixed by the 30 September notice. Fixing is four business days before the period starts; interest uses actual days/365, excluding the start and including the end. Reported net debt/(equity less goodwill) above 0.80 increases margin by 0.50 percentage points from the next period; a subsequent report at or below 0.80 restores it from the next period. Fallback is sequential: statutory POLSTR or another replacement, competent authority, KNF/NBP, then NBP reference rate, with the applicable adjustment. Current fixing, breach status and a zero floor are not established.

Sources and quotations (6)

Informacja o wysokości marży obligacji serii P2026A · p. 1Quotation in the document’s original language

Warszawa, dnia 30.09.2026 INFORMACJA O WYSOKOŚCI MARŻY OBLIGACJI SERII P2026A BĘDĄCYCH PRZEDMIOTEM EMISJI Victoria Dom S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Daniszewska 14, 03-230 Warszawa, wpisanej do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: 0000305793, NIP: 7591554483, REGON: 551186334, o kapitale zakładowym w wysokości 2.000.000,00 zł, wpłaconym w całości („Emitent”), w związku z emisją niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela serii P2026A o wartości nominalnej 1.000 zł każda („Obligacje”), prowadzoną przez Emitenta na podstawie prospektu podstawowego zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 21 maja 2026 r. („Prospekt”) i opublikowanego wraz z suplementem nr 1 do Prospektu na stronie internetowej Emitenta pod adresem: https://www.victoriadom.pl/czwarty-publiczny-program-emisji-obligacji/, niniejszym informuje, że: Zarząd Emitenta, w oparciu o wynik procesu składania zapisów na Obligacje, postanowił, że ostateczna wysokość marży dla Obligacji wynosi 3,80%. _________________ _________________ _________________ _________________ Michał Jasiński Waldemar Wasiluk Anna Piotrowska Bożena Subda Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu VICTORIA DOM SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Warszawie, ul. Daniszewska 14, 03-230 Warszawa, wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS: 0000305793, kapitał zakładowy: 2.000.000,- zł (pokryty w całości), NIP: 7591554483, REGON: 551186334.

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 6Quotation in the document’s original language

Emitenta w dniu warunkowego przydziału Obligacji w oparciu o wynik procesu składania zapisów na Obligacje - składając formularz zapisu Inwestor zobowiązany będzie wskazać minimalną wysokość Marży akceptowalną dla Inwestora i mieszczącą się w ww. granicach ustalonych przez Emitenta, z dokładnością do 0,10%. Informacja o ostatecznej wysokości Marży zostanie podana do publicznej wiadomości w sposób, w jaki został opublikowany Prospekt, tj. na stronie internetowej Emitenta (www.victoriadom.pl) oraz, dodatkowo, w celach informacyjnych, na stronie internetowej Firmy inwestycyjnej (www.michaelstrom.pl). Emitent dokona warunkowego przydziału Obligacji wyłącznie tym Inwestorom, którzy w złożonych formularzach zapisu wskazali Marżę równą lub niższą (przy czym nie niższą niż ww. Marża minimalna) niż ostatecznie ustalona przez Emitenta. Inwestorom, którzy w złożonych formularzach zapisu wskazali Marżę wyższą niż ostatecznie ustalona przez Emitenta, Obligacje nie zostaną przydzielone. Stopa Bazowa dla Obligacji o zmiennym WIBOR dla 6 miesięcznych depozytów oprocentowaniu: Premia z tytułu wcześniejszego wykupu Obligacji na żądanie Emitenta: Dowolny Dzień Roboczy wskazanego Premia (% wartości nominalnej jednej Okresu Odsetkowego, którym może być Obligacji lub % wykupowanej części wykonana przez Emitenta Opcja wartości nominalnej jednej Obligacji) Wcześniejszego Wykupu w II Okresie Odsetkowym 0,80 % wartości nominalnej jednej Obligacji w III Okresie Odsetkowym 0,60 % wartości nominalnej jednej Obligacji w IV Okresie Odsetkowym 0,40 % wartości nominalnej jednej Obligacji w V Okresie Odsetkowym 0,20 % wartości nominalnej jednej Obligacji w VI Okresie Odsetkowym brak premii w VII Okresie Odsetkowym brak premii w VIII Okresie Odsetkowym brak premii 6

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 247Quotation in the document’s original language

WCZEŚNIEJSZY WYKUP NA ŻĄDANIE EMITENTA Emitent jest uprawniony do wcześniejszego wykupu określonej przez siebie liczby Obligacji danej serii (wykup całościowy lub częściowy skutkujący umorzeniem wykupowanych Obligacji) lub określonej przez siebie części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii (wykup częściowy skutkujący obniżeniem wartości Należności Głównej, nieprowadzący do umorzenia wykupowanych Obligacji), w każdym z Dni Roboczych, począwszy od pierwszego dnia II Okresu Odsetkowego, na następujących zasadach: Emitent zawiadamia Obligatariuszy o skorzystaniu z prawa wcześniejszego wykupu, wskazując w takim zawiadomieniu Dzień Roboczy, w którym Emitent dokona wcześniejszego wykupu Obligacji, tj. Dzień Wcześniejszego Wykupu oraz tryb wcześniejszego wykupu Obligacji, tj. czy wcześniejszy wykup nastąpi w drodze wykupu określonej przez Emitenta liczby Obligacji danej serii czy w drodze wykupu określonej przez Emitenta części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii; Dzień Wcześniejszego Wykupu może być wyznaczony na dzień, który przypada nie wcześniej niż po upływie 12 (dwunastu) Dni Roboczych od dnia zawiadomienia Obligatariuszy o skorzystaniu z prawa wcześniejszego wykupu; Wcześniejszy Wykup zostanie przeprowadzony zgodnie z Regulacjami KDPW. z tytułu wykonania wcześniejszego wykupu Emitent, poza Należnością Główną (lub jej częścią) oraz należnymi Odsetkami, wypłaci na rzecz Obligatariuszy premię liczoną od wartości nominalnej Obligacji, będących przedmiotem danego przedterminowego wykupu (a w przypadku wcześniejszego wykupu w drodze wykupu części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii – od wartości wykupowanej części Należności Głównej), zgodnie z wyszczególnieniem podanym w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii, o ile wypłata takiej premii zostanie przewidziana w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. OBOWIĄZKOWA AMORTYZACJA Emitent może w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii postanowić o obowiązkowym częściowym wcześniejszym wykupie Obligacji danej serii („Obowiązkowa Amortyzacja”) dokonywanym w drodze wykupu określonej części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii. W przypadku ustanowienia Obowiązkowej Amortyzacji, Emitent zobowiązany będzie przeprowadzić ją w Dniach Płatności Odsetek i wysokości określonych w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. Wykup w ramach Obowiązkowej Amortyzacji nastąpi zgodnie z Regulacjami KDPW. Wykup w ramach Obowiązkowej Amortyzacji nastąpi poprzez zapłatę odpowiedniej części Należności Głównej powiększonej o Odsetki. ODSETKI OD OBLIGACJI Płatność Odsetek Obligacje są oprocentowane począwszy od Dnia Emisji (z wyłączeniem tego dnia). Odsetki będą płatne z dołu, w Dniu Płatności Odsetek. Jeżeli Dzień Płatności Odsetek nie będzie przypadał w Dniu Roboczym, Emitent zobowiązuje się do zapłaty Odsetek w pierwszym Dniu Roboczym przypadającym po tym Dniu Płatności Odsetek. Naliczanie odsetek Odsetki będą naliczane od wartości nominalnej Obligacji za dany Okres Odsetkowy (zdefiniowany w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii). A - 21

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 248Quotation in the document’s original language

Odsetki od Obligacji naliczane będą w okresie od Dnia Emisji (z wyłączeniem tego dnia) do: Dnia Wykupu (łącznie z tym dniem), albo Dnia Wcześniejszego Wykupu (łącznie z tym dniem). Pierwszy Okres Odsetkowy rozpoczyna się w Dniu Emisji (z wyłączeniem tego dnia) i kończy się ostatniego Dnia Okresu Odsetkowego (łącznie z tym dniem). Każdy kolejny Okres Odsetkowy rozpoczyna się w dacie ostatniego dnia poprzedniego Okresu Odsetkowego (z wyłączeniem tego dnia) i kończy w ostatnim dniu Okresu Odsetkowego (łącznie z tym dniem). Po Dniu Wykupu Obligacje nie są oprocentowane, chyba, że Emitent opóźnia się ze spełnieniem świadczeń z Obligacji. W tym ostatnim przypadku, Obligacje będą oprocentowane wg stopy odsetek ustawowych liczonych za okres od Dnia Wykupu do dnia poprzedzającego dzień wykonania płatności świadczeń pieniężnych z Obligacji włącznie. Wysokość Odsetek Oprocentowanie Obligacji będzie się obliczać według następującego wzoru: O = N x Opr x (LD/365) gdzie: O – oznacza wysokość Odsetek z jednej Obligacji za dany Okres Odsetkowy, Opr – oznacza Stopę Procentową, ustaloną zgodnie z punktem 15.4 (Ustalenie Stopy Procentowej) Podstawowych Warunków Emisji, N – oznacza wartość nominalną jednej Obligacji, LD – oznacza rzeczywistą liczbę dni w danym Okresie Odsetkowym (przy czym w przypadku wcześniejszego wykupu Okres Odsetkowy kończy się z Dniem Wcześniejszego Wykupu), po zaokrągleniu wyniku tego obliczenia do jednego grosza (przy czym 5/10 i większe części grosza będą zaokrąglone w górę). Ustalanie Stopy Procentowej w przypadku Obligacji o zmiennym oprocentowaniu będzie odbywać się na następujących warunkach: Stopą Procentową dla danego Okresu Odsetkowego stanowić będzie Stopa Bazowa (jak zdefiniowano poniżej) powiększona o Marżę. Stopę Bazową stanowi ustaloną w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii Obligacji stawka WIBOR tj. ustalona z dokładnością do 0,01 punktu procentowego wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym dla danego okresu WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) i podanej przez GPW Benchmark S.A. z siedzibą w Warszawie na stronie www.gpwbenchmark.pl lub innej stronie, która ją zastąpi. Stopę Bazową ustala się na cztery Dni Robocze przed pierwszym dniem Okresu Odsetkowego, w którym ma obowiązywać dana Stopa Bazowa („Dzień Ustalenia Stopy Bazowej”). W przypadku, gdy Stopa Bazowa nie może być ustalona zgodnie z powyższymi postanowieniami (w tym, w szczególności, w związku Ogłoszeniem Końca Publikacji) lub gdy nastąpi Brak Zezwolenia WIBOR lub gdy zgodnie z Ogłoszeniem Braku Reprezentatywności WIBOR przestanie być reprezentatywny, Stopa Bazowa zostanie ustalona jako Wskaźnik Alternatywny skorygowany o Korektę (jeśli będzie miała zastosowanie), w sposób opisany poniżej. Jeśli brak dostępności WIBOR będzie związany z Ogłoszeniem Końca Publikacji lub gdy nastąpi Brak Zezwolenia WIBOR lub gdy zgodnie z Ogłoszeniem Braku A - 22

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 249Quotation in the document’s original language

Reprezentatywności WIBOR przestanie być reprezentatywny, Wskaźnik Alternatywny trwale zastępuje WIBOR. W innym przypadku WIBOR jest ponownie stosowany dla ustalenia Stopy Bazowej od Dnia Ustalenia Stopy Bazowej, w którym WIBOR będzie ponownie dostępny. Emitent ustala Wskaźnik Alternatywny zgodnie z jedną z następujących metod: Wskaźnikiem Alternatywnym jest POLSTR lub inny wskaźnik alternatywny wyznaczony w trybie art. 23c Rozporządzenia w sprawie wskaźników referencyjnych; Wskaźnikiem Alternatywnym jest wskaźnik, który rekomendował lub wskazał do stosowania zamiast WIBOR uprawniony organ administracji publicznej (w tym minister właściwy do spraw instytucji finansowych), lub inny podmiot uprawniony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przy czym przez wskazanie rozumie się wyznaczenie zamiennika Wskaźnika Alternatywnego w trybie art. 23c Rozporządzenia o Wskaźnikach Referencyjnych; Wskaźnikiem Alternatywnym jest wskaźnik, który rekomendowała do stosowania zamiast WIBOR Komisja Nadzoru Finansowego lub Narodowy Bank Polski ; Wskaźnikiem Alternatywnym jest stopa referencyjna stosowana przez Narodowy Bank Polski. Kolejna metoda jest stosowana, gdy poprzednia metoda nie będzie mogła zostać efektywnie zastosowana do Dnia Ustalenia Stopy Bazowej włącznie z tym dniem (w przypadku gdy określony Podmiot Wyznaczający nie wskaże Wskaźnika Alternatywnego). Po ustaleniu Wskaźnika Alternatywnego Korekta zostaje ustalona zgodnie z następującymi zasadami: Korekta ma charakter wartości lub działania, które koryguje wartość Wskaźnika Alternatywnego. Wartość Korekty może być wartością dodatnią, ujemną, zerową, jak również być określona wzorem lub metodą obliczenia (np. poprzez składanie czy kapitalizowanie dziennych stawek procentowych przez okres, dla którego obliczane są odsetki) oraz może obejmować inne dostosowania związane z zastąpieniem WIBOR; jeżeli w danej metodzie ustalenia Wskaźnika Alternatywnego: Podmiot Wyznaczający wskazał Korektę – stosuje się taką Korektę; Podmiot Wyznaczający wskazał aby nie stosować Korekty – nie stosuje się Korekty; jeżeli w danej metodzie ustalenia Wskaźnika Alternatywnego Podmiot Wyznaczający nie odniósł się do Korekty: Korekta jest dodawana do wartości Wskaźnika Alternatywnego; Korekta jest równa historycznej medianie różnic pomiędzy WIBOR oraz Wskaźnikiem Alternatywnym; mediana różnic jest ustalana: − za okres 24 miesięcy przed dniem, w którym WIBOR przestał być publikowany (gdy nastąpiło Ogłoszenie Końca Publikacji) albo pierwszym dniem, w którym Wskaźnik Alternatywny jest stosowany (gdy WIBOR nie został opublikowany ale nie nastąpiło Ogłoszenie Końca Publikacji) albo dniem w którym wystąpił Brak Zezwolenia WIBOR albo dniem, w którym zgodnie z Ogłoszeniem Braku Reprezentatywności WIBOR przestał być reprezentatywny; − biorąc pod uwagę, każdy dzień z badanego okresu, w którym był publikowany zarówno WIBOR jak i Wskaźnik Alternatywny. A - 23

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 250Quotation in the document’s original language

Wskaźnik Alternatywny oraz Korekta są wyznaczane przez Emitenta lub Agenta Kalkulacyjnego. Emitent opublikuje w sposób określony w punkcie 21 Warunków Emisji informację o Wskaźniku Alternatywnym oraz (po jej sporządzeniu) metodę obliczania Korekty lub informację, że Korekta nie jest wymagana. Jeśli Wskaźnik Alternatywny jest publikowany z dołu, przez co nie jest on dostępny dla Okresu Odsetkowego w Dniu Ustalenia Stopy Bazowej, Dzień Ustalenia Stopy Bazowej ulega odpowiedniemu przesunięciu do czasu publikacji Wskaźnika Alternatywnego dla danego Okresu Odsetkowego. W przypadku gdy Wskaźnik Alternatywny trwale zastąpi WIBOR lub WIRON, postanowienia Warunków Emisji odnoszące się do WIBOR lub WIRON stosuje się odpowiednio do tego Wskaźnika Alternatywnego. Zmiana metody obliczania WIBOR lub Wskaźnika Alternatywnego ogłoszona przez jego administratora, w tym zmiana uznana przez administratora za istotną zmianę, nie stanowi podstawy do zmiany Warunków Emisji lub stosowania Korekty. Podwyższenie Stopy Procentowej Jeżeli Wskaźnik Zadłużenia do Kapitału Własnego będzie wyższy niż 0,80, to Stopa Procentowa ulegnie zwiększeniu o 0,50 punktu procentowego (w skali roku); Podwyższona Stopa Procentowa będzie obowiązywać począwszy od kolejnego Okresu Odsetkowego po Okresie Odsetkowym, w którym zostały udostępnione informacje o wysokości Wskaźnika Zadłużenia do Kapitału Własnego i informacje niezbędne do jego obliczenia, na podstawie którego została zweryfikowana wartość Wskaźnika Zadłużenia do Kapitału Własnego na poziomie powyżej 0,80. Obniżenie Stopy Procentowej do poziomu sprzed podwyższenia nastąpi w przypadku, gdy Wskaźnik Zadłużenia do Kapitału Własnego będzie równy lub niższy niż 0,80. Obniżona Stopa Procentowa, właściwa wg poziomów określonych w pkt 15.5 będzie obowiązywała począwszy od kolejnego Okresu Odsetkowego po Okresie Odsetkowym, w którym zostały udostępnione informacje o wysokości Wskaźnika Zadłużenia do Kapitału Własnego i informacje niezbędne do jego obliczenia, na podstawie którego została zweryfikowana wartość Wskaźnika Zadłużenia do Kapitału Własnego na poziomie równym lub niższym niż 0,80. SPOSÓB WYPŁATY ŚWIADCZEŃ Z OBLIGACJI Świadczenia pieniężne z Obligacji spełniane będą w złotych. Wszelkie płatności z tytułu Obligacji będą dokonywane bez potrąceń z tytułu roszczeń wzajemnych (chyba że takie potrącenia były wymagane zgodnie z prawem) oraz będą dokonywane z uwzględnieniem przepisów prawa obowiązującego w dniu dokonania płatności. Płatności z tytułu Obligacji dokonywane będą za pośrednictwem KDPW i właściwego Podmiotu Prowadzącego Rachunek zgodnie z Regulacjami KDPW i regulacjami danego Podmiotu Prowadzącego Rachunek, na rzecz osób będących Obligatariuszami w Dniu Ustalenia Praw poprzedzającym dany Dzień Płatności. Świadczenia z Obligacji nie będą wypłacane Obligatariuszowi w gotówce. Płatności będą uważane za należycie dokonane z chwilą dokonania przeniesienia środków pieniężnych na rachunek Obligatariusza. Z zastrzeżeniem art. 482 Kodeksu cywilnego, Odsetki nie podlegają kapitalizacji z Należnością Główną. DODATKOWE OBOWIĄZKI EMITENTA Emitent będzie publikował Sprawozdania Finansowe, zgodnie z obowiązującymi Emitenta przepisami dotyczącymi przekazywania raportów okresowych przez spółki, których Obligacje A - 24

When is interest paid?

Sources and quotations (5)

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 5Quotation in the document’s original language

Oznaczenie serii: P2026A Po odliczeniu Kosztów Emisji środki z emisji Cel Emisji: zostaną wykorzystane na opłacenie Ceny Emisyjnej z wykorzystaniem potrącenia z wierzytelnością Inwestora z tytułu sprzedaży obligacji serii P2023C, Z oraz P2024A, całkowity lub częściowy przedterminowy wykup obligacji serii P2023C, Z oraz P2024A Emitenta (w łącznej kwocie 186 277 000 PLN). W przypadku Zwiększenia Oferty ponad tę kwotę, środki z emisji zostaną wykorzystane na finansowanie kapitału obrotowego Grupy Emitenta. Dzień Ostatecznego Wykupu: 6 lipca 2030 roku Dni Płatności Odsetek: Dzień Płatności Odsetek dla Okresu Numer Okresu Odsetkowego Odsetkowego wskazanego w Kolumnie 1 Kolumna 1 Kolumna 2 I 6 stycznia 2027 II 6 lipca 2027 III 6 stycznia 2028 IV 6 lipca 2028 V 6 stycznia 2029 VI 6 lipca 2029 VII 6 stycznia 2030 VIII 6 lipca 2030 Zabezpieczenie: Nie Oprocentowanie: Zmienne Stopa Procentowa dla Obligacji o stałym Nie dotyczy oprocentowaniu: Marża dla Obligacji o zmiennym Marża w wysokości nie niższej niż 3,80 i nie oprocentowaniu: wyższej niż 4,10 zostanie określona przez 5

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 4Quotation in the document’s original language

Szczegółowych Zasad Działania KDPW na podstawie zgodnych prawidłowych zleceń rozrachunku. Informacje dotyczące gwarancji emisji: Nie dotyczy 2. TERMINY ZWIĄZANE Z OFERTĄ OBLIGACJI Termin rozpoczęcia przyjmowania zapisów: 15 września 2026 roku Termin zakończenia przyjmowania zapisów: 28 września 2026 roku Przewidywany termin warunkowego przydziału: 30 września 2026 roku Przewidywany Dzień Emisji: 06 października 2026 roku Przewidywany termin podania wyników Oferty do publicznej 06 października 2026 roku wiadomości: Przewidywany termin wprowadzenia Obligacji do obrotu: październik 2026 roku Ponadto w sytuacji, o której mowa w art. 23 ust. 2 Rozporządzenia Prospektowego, w przypadku gdy suplement, o którym mowa w art. 23 ust. 1 Rozporządzenia Prospektowego, jest udostępniany do publicznej wiadomości po rozpoczęciu subskrypcji, osoba, która złożyła zapis przed udostępnieniem suplementu, może uchylić się od skutków prawnych złożonego zapisu, pod warunkiem, że nowy znaczący czynnik, istotny błąd lub istotna niedokładność odnosząca się do informacji zawartych w Prospekcie, które mogą wpłynąć na ocenę Obligacji wystąpiły lub zostały zauważone przed zakończeniem oferty Obligacji danej serii. Uchylenie się od skutków prawnych zapisu następuje przez oświadczenie złożone na piśmie w dowolnym punkcie obsługi klienta firmy inwestycyjnej, która przyjęła zapis na Obligacje w terminie trzech dni roboczych od dnia udostępnienia do publicznej wiadomości suplementu, o ile Emitent nie wyznaczy terminu dłuższego. Szczegółowe zasady odstąpienia od zapisu będą każdorazowo przedstawiane w suplemencie. W związku z powyższym Emitent może dokonać przydziału Obligacji nie wcześniej niż po upływie terminu do uchylenia się przez inwestora od skutków prawnych złożonego zapisu. 3. INFORMACJE DOTYCZĄCE SZCZEGÓŁOWYCH WARUNKÓW EMISJI OBLIGACJI Niniejsze informacje zawierające szczegółowe warunki emisji Obligacji powinny być czytane łącznie z podstawowymi warunkami emisji Obligacji („Podstawowe Warunki Emisji”) zawartymi w rozdziale „Podstawowe Warunku Emisji Obligacji” Prospektu. Niniejsze informacje zawierające szczegółowe warunki emisji Obligacji łącznie z Podstawowymi Warunkami Emisji stanowią warunki emisji Obligacji w rozumieniu art. 5 Ustawy o Obligacjach. Terminy pisane dużą literą mają znaczenie nadane im w Podstawowych Warunkach Emisji. 4

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 238Quotation in the document’s original language

„Cena Emisyjna" oznacza cenę nabycia jednej Obligacji danej serii określaną w Ostatecznych Warunkach Danej Serii Obligacji; „Depozyt” oznacza depozyt papierów wartościowy prowadzony przez KDPW zgodnie z przepisami Ustawy o Obrocie, w którym na podstawie umowy zawartej przez Emitenta z KDPW rejestrowane są Obligacje; „Dług Netto” oznacza sumę Zobowiązań Finansowych pomniejszoną o środki pieniężne i inne aktywa pieniężne, z uwzględnieniem środków pochodzących z wpłat nabywców lokali, zgromadzonych na rachunkach powierniczych, określaną każdorazowo na podstawie Sprawozdania Finansowego; „Dzień Emisji” oznacza dzień, w którym po raz pierwszy prawa z Obligacji danej serii zostaną zarejestrowane w Ewidencji (w przypadku Obligacji danej serii emitowanych z udziałem Agenta Emisji) albo dzień, w którym po raz pierwszy prawa z Obligacji danej serii zostaną zarejestrowane w Depozycie (w przypadku Obligacji danej serii emitowanych z udziałem Agenta Technicznego); „Dzień Płatności” oznacza każdy Dzień Płatności Odsetek, Dzień Wykupu lub Dzień Wcześniejszego Wykupu; „Dzień Płatności Odsetek” oznacza ostatni dzień danego Okresu Odsetkowego lub Dzień Wcześniejszego Wykupu; „Dzień Roboczy” oznacza każdy dzień tygodnia z wyjątkiem sobót i niedziel oraz innych dni ustawowo wolnych od pracy, w którym KDPW prowadzi działalność operacyjną, umożliwiającą podejmowanie czynności związanych z przenoszeniem Obligacji i rozliczeniem płatności świadczeń z tytułu Obligacji; „Dzień Ustalenia Praw” oznacza 3 (trzeci) Dzień Roboczy przed danym Dniem Płatności świadczeń z tytułu Obligacji, z wyjątkiem: (i) złożenia przez Obligatariusza żądania natychmiastowego lub wcześniejszego wykupu Obligacji, kiedy za Dzień Ustalenia Praw uznaje się dzień złożenia żądania natychmiastowego lub wcześniejszego wykupu, (ii) otwarcia likwidacji Emitenta, kiedy za Dzień Ustalenia Praw uznaje się dzień otwarcia likwidacji Emitenta, (iii) połączenia Emitenta z innym podmiotem, jego podziału lub przekształcenia formy prawnej, jeżeli podmiot, który wstąpił w obowiązki Emitenta z tytułu Obligacji, nie posiada uprawnień do ich emitowania, kiedy za Dzień Ustalenia Praw uznaje się odpowiednio dzień połączenia, podziału lub przekształcenia formy prawnej Emitenta oraz (iv) wcześniejszego wykupu określonej przez Emitenta liczby Obligacji oraz wypłaty Odsetek, realizowanej w tym samym dniu, kiedy za Dzień Ustalenia Praw uznaje się 5 (pięć) Dni Roboczych lub inny wskazany w Szczegółowych Zasadach Działania KDPW; „Dzień Wcześniejszego Wykupu” oznacza dzień, o którym mowa w pkt 11.2 Podstawowych Warunków Emisji; „Dzień Wykupu" oznacza dzień, o którym mowa w pkt 11.1 Podstawowych Warunków Emisji; „Emisja" oznacza emisję Obligacji; „Ewidencja” oznacza ewidencję osób uprawnionych z Obligacji danej serii emitowanych z udziałem Agenta Emisji, o której mowa w art. 7a ust. 4 pkt 4) Ustawy o Obrocie; „Firma Inwestycyjna” oznacza spółkę Michael / Ström Dom Maklerski S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Pańska 97, 00-834 Warszawa, wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS: 0000018651, będącą firmą inwestycyjną, za pośrednictwem której prowadzone będą oferty publiczne Obligacji; „GPW” oznacza Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. z siedzibą w Warszawie; „Grupa”, „Grupa Emitenta” oznacza podmioty wchodzące w skład grupy kapitałowej tworzonej przez Emitenta, tj. Emitenta wraz z jego jednostkami zależnymi w rozumieniu przepisów Ustawy o Rachunkowości; A - 12

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 247Quotation in the document’s original language

WCZEŚNIEJSZY WYKUP NA ŻĄDANIE EMITENTA Emitent jest uprawniony do wcześniejszego wykupu określonej przez siebie liczby Obligacji danej serii (wykup całościowy lub częściowy skutkujący umorzeniem wykupowanych Obligacji) lub określonej przez siebie części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii (wykup częściowy skutkujący obniżeniem wartości Należności Głównej, nieprowadzący do umorzenia wykupowanych Obligacji), w każdym z Dni Roboczych, począwszy od pierwszego dnia II Okresu Odsetkowego, na następujących zasadach: Emitent zawiadamia Obligatariuszy o skorzystaniu z prawa wcześniejszego wykupu, wskazując w takim zawiadomieniu Dzień Roboczy, w którym Emitent dokona wcześniejszego wykupu Obligacji, tj. Dzień Wcześniejszego Wykupu oraz tryb wcześniejszego wykupu Obligacji, tj. czy wcześniejszy wykup nastąpi w drodze wykupu określonej przez Emitenta liczby Obligacji danej serii czy w drodze wykupu określonej przez Emitenta części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii; Dzień Wcześniejszego Wykupu może być wyznaczony na dzień, który przypada nie wcześniej niż po upływie 12 (dwunastu) Dni Roboczych od dnia zawiadomienia Obligatariuszy o skorzystaniu z prawa wcześniejszego wykupu; Wcześniejszy Wykup zostanie przeprowadzony zgodnie z Regulacjami KDPW. z tytułu wykonania wcześniejszego wykupu Emitent, poza Należnością Główną (lub jej częścią) oraz należnymi Odsetkami, wypłaci na rzecz Obligatariuszy premię liczoną od wartości nominalnej Obligacji, będących przedmiotem danego przedterminowego wykupu (a w przypadku wcześniejszego wykupu w drodze wykupu części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii – od wartości wykupowanej części Należności Głównej), zgodnie z wyszczególnieniem podanym w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii, o ile wypłata takiej premii zostanie przewidziana w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. OBOWIĄZKOWA AMORTYZACJA Emitent może w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii postanowić o obowiązkowym częściowym wcześniejszym wykupie Obligacji danej serii („Obowiązkowa Amortyzacja”) dokonywanym w drodze wykupu określonej części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii. W przypadku ustanowienia Obowiązkowej Amortyzacji, Emitent zobowiązany będzie przeprowadzić ją w Dniach Płatności Odsetek i wysokości określonych w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. Wykup w ramach Obowiązkowej Amortyzacji nastąpi zgodnie z Regulacjami KDPW. Wykup w ramach Obowiązkowej Amortyzacji nastąpi poprzez zapłatę odpowiedniej części Należności Głównej powiększonej o Odsetki. ODSETKI OD OBLIGACJI Płatność Odsetek Obligacje są oprocentowane począwszy od Dnia Emisji (z wyłączeniem tego dnia). Odsetki będą płatne z dołu, w Dniu Płatności Odsetek. Jeżeli Dzień Płatności Odsetek nie będzie przypadał w Dniu Roboczym, Emitent zobowiązuje się do zapłaty Odsetek w pierwszym Dniu Roboczym przypadającym po tym Dniu Płatności Odsetek. Naliczanie odsetek Odsetki będą naliczane od wartości nominalnej Obligacji za dany Okres Odsetkowy (zdefiniowany w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii). A - 21

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 248Quotation in the document’s original language

Odsetki od Obligacji naliczane będą w okresie od Dnia Emisji (z wyłączeniem tego dnia) do: Dnia Wykupu (łącznie z tym dniem), albo Dnia Wcześniejszego Wykupu (łącznie z tym dniem). Pierwszy Okres Odsetkowy rozpoczyna się w Dniu Emisji (z wyłączeniem tego dnia) i kończy się ostatniego Dnia Okresu Odsetkowego (łącznie z tym dniem). Każdy kolejny Okres Odsetkowy rozpoczyna się w dacie ostatniego dnia poprzedniego Okresu Odsetkowego (z wyłączeniem tego dnia) i kończy w ostatnim dniu Okresu Odsetkowego (łącznie z tym dniem). Po Dniu Wykupu Obligacje nie są oprocentowane, chyba, że Emitent opóźnia się ze spełnieniem świadczeń z Obligacji. W tym ostatnim przypadku, Obligacje będą oprocentowane wg stopy odsetek ustawowych liczonych za okres od Dnia Wykupu do dnia poprzedzającego dzień wykonania płatności świadczeń pieniężnych z Obligacji włącznie. Wysokość Odsetek Oprocentowanie Obligacji będzie się obliczać według następującego wzoru: O = N x Opr x (LD/365) gdzie: O – oznacza wysokość Odsetek z jednej Obligacji za dany Okres Odsetkowy, Opr – oznacza Stopę Procentową, ustaloną zgodnie z punktem 15.4 (Ustalenie Stopy Procentowej) Podstawowych Warunków Emisji, N – oznacza wartość nominalną jednej Obligacji, LD – oznacza rzeczywistą liczbę dni w danym Okresie Odsetkowym (przy czym w przypadku wcześniejszego wykupu Okres Odsetkowy kończy się z Dniem Wcześniejszego Wykupu), po zaokrągleniu wyniku tego obliczenia do jednego grosza (przy czym 5/10 i większe części grosza będą zaokrąglone w górę). Ustalanie Stopy Procentowej w przypadku Obligacji o zmiennym oprocentowaniu będzie odbywać się na następujących warunkach: Stopą Procentową dla danego Okresu Odsetkowego stanowić będzie Stopa Bazowa (jak zdefiniowano poniżej) powiększona o Marżę. Stopę Bazową stanowi ustaloną w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii Obligacji stawka WIBOR tj. ustalona z dokładnością do 0,01 punktu procentowego wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym dla danego okresu WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) i podanej przez GPW Benchmark S.A. z siedzibą w Warszawie na stronie www.gpwbenchmark.pl lub innej stronie, która ją zastąpi. Stopę Bazową ustala się na cztery Dni Robocze przed pierwszym dniem Okresu Odsetkowego, w którym ma obowiązywać dana Stopa Bazowa („Dzień Ustalenia Stopy Bazowej”). W przypadku, gdy Stopa Bazowa nie może być ustalona zgodnie z powyższymi postanowieniami (w tym, w szczególności, w związku Ogłoszeniem Końca Publikacji) lub gdy nastąpi Brak Zezwolenia WIBOR lub gdy zgodnie z Ogłoszeniem Braku Reprezentatywności WIBOR przestanie być reprezentatywny, Stopa Bazowa zostanie ustalona jako Wskaźnik Alternatywny skorygowany o Korektę (jeśli będzie miała zastosowanie), w sposób opisany poniżej. Jeśli brak dostępności WIBOR będzie związany z Ogłoszeniem Końca Publikacji lub gdy nastąpi Brak Zezwolenia WIBOR lub gdy zgodnie z Ogłoszeniem Braku A - 22

When and how is principal repaid?

Final redemption is on 6 July 2030. Mandatory amortization on 6 January 2030 reduces aggregate series balance to at most 60% of the original balance, through redemption of a specified bond count or part of every bond’s nominal value. It is omitted if balance is already at or below 60%. The supplement expressly permits both methods; an unconditional PLN 400 payment per bond cannot be assumed.

Sources and quotations (3)

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 5Quotation in the document’s original language

Oznaczenie serii: P2026A Po odliczeniu Kosztów Emisji środki z emisji Cel Emisji: zostaną wykorzystane na opłacenie Ceny Emisyjnej z wykorzystaniem potrącenia z wierzytelnością Inwestora z tytułu sprzedaży obligacji serii P2023C, Z oraz P2024A, całkowity lub częściowy przedterminowy wykup obligacji serii P2023C, Z oraz P2024A Emitenta (w łącznej kwocie 186 277 000 PLN). W przypadku Zwiększenia Oferty ponad tę kwotę, środki z emisji zostaną wykorzystane na finansowanie kapitału obrotowego Grupy Emitenta. Dzień Ostatecznego Wykupu: 6 lipca 2030 roku Dni Płatności Odsetek: Dzień Płatności Odsetek dla Okresu Numer Okresu Odsetkowego Odsetkowego wskazanego w Kolumnie 1 Kolumna 1 Kolumna 2 I 6 stycznia 2027 II 6 lipca 2027 III 6 stycznia 2028 IV 6 lipca 2028 V 6 stycznia 2029 VI 6 lipca 2029 VII 6 stycznia 2030 VIII 6 lipca 2030 Zabezpieczenie: Nie Oprocentowanie: Zmienne Stopa Procentowa dla Obligacji o stałym Nie dotyczy oprocentowaniu: Marża dla Obligacji o zmiennym Marża w wysokości nie niższej niż 3,80 i nie oprocentowaniu: wyższej niż 4,10 zostanie określona przez 5

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 7Quotation in the document’s original language

Amortyzacja w dniu 6 stycznia 2030 r. poprzez wykup określonej liczby lub części wartości nominalnej wszystkich Obligacji – w taki sposób, , aby po dokonaniu wykupu istniejące saldo Obligacji wynosiło nie więcej niż 60% pierwotnego salda Obligacji, przy czym wykup nie będzie dokonywany, jeżeli na ten dzień istniejące saldo Obligacji będzie wynosiło 60% lub mniej pierwotnego salda Obligacji. Dodatkowa Podstawa Wcześniejszego Wykupu nie dotyczy Przewidywane wpływy netto z emisji: 147.000.000 PLN, a w przypadku skorzystania z możliwości Zwiększenia Oferty 245.000.000 PLN Szacunkowe całkowite koszty emisji lub oferty: 3.000.000 PLN, a w przypadku skorzystania z możliwości Zwiększenia Oferty 5.000.000 PLN W imieniu Emitenta: ______________ ______________ ______________ ______________ Michał Jasiński Waldemar Wasiluk Anna Piotrowska Bożena Subda Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu 7

Suplement nr 1 do Prospektu Podstawowego IV Publicznego Programu Emisji Obligacji · p. 3Quotation in the document’s original language

Ponieważ oszacowania wyników zostały sporządzone za okres historyczny, przy sporządzaniu powyższych oszacowań nie uwzględniono żadnych czynników, które znajdują się całkowicie poza obszarem wpływu Emitenta. Emitent zastrzega, iż przedmiotowe wstępne wyniki finansowe mogą ulec zmianie, z zastrzeżeniem jednak, iż ewentualne zmiany nie powinny mieć charakteru istotnego. Z uwagi na źródło pochodzenia powyższych informacji, w ocenie Zarządu założenia co do oszacowań zysków są realistyczne, konkretne i precyzyjne. Emitent oświadcza, że oszacowania zysków przygotowano i sporządzono w sposób porównywalny z historycznymi informacjami finansowymi oraz w sposób zgodny z zasadami rachunkowości Emitenta. Ostateczne wartości zostaną przedstawione w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za pierwsze półrocze 2026 r., którego publikację zaplanowano na 30 września 2026 r. ZMIANA NR 2 – ZAŁACZNIK NR 3 - PODSTAWOWE WARUNKI EMISJI OBLIGACJI (STR. A-21; 247) ZMIENIA SIĘ PKT 14. NA PONIŻSZĄ TREŚĆ: 14. OBOWIĄZKOWA AMORTYZACJA 14.1. Emitent może w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii postanowić o obowiązkowym częściowym wcześniejszym wykupie Obligacji danej serii („Obowiązkowa Amortyzacja”) dokonywanym w drodze wykupu określonej liczby lub części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii. 14.2. W przypadku ustanowienia Obowiązkowej Amortyzacji, Emitent zobowiązany będzie przeprowadzić ją w terminach, w wysokości i na zasadach określonych w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. 14.3. Wykup w ramach Obowiązkowej Amortyzacji nastąpi zgodnie z Regulacjami KDPW. W imieniu Emitenta: Podpis: Imię i nazwisko: Michał Jasiński, Prezes Zarządu 3

Investor rights and protection

Can the issuer redeem the bonds early?

Sources and quotations (3)

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 6Quotation in the document’s original language

Emitenta w dniu warunkowego przydziału Obligacji w oparciu o wynik procesu składania zapisów na Obligacje - składając formularz zapisu Inwestor zobowiązany będzie wskazać minimalną wysokość Marży akceptowalną dla Inwestora i mieszczącą się w ww. granicach ustalonych przez Emitenta, z dokładnością do 0,10%. Informacja o ostatecznej wysokości Marży zostanie podana do publicznej wiadomości w sposób, w jaki został opublikowany Prospekt, tj. na stronie internetowej Emitenta (www.victoriadom.pl) oraz, dodatkowo, w celach informacyjnych, na stronie internetowej Firmy inwestycyjnej (www.michaelstrom.pl). Emitent dokona warunkowego przydziału Obligacji wyłącznie tym Inwestorom, którzy w złożonych formularzach zapisu wskazali Marżę równą lub niższą (przy czym nie niższą niż ww. Marża minimalna) niż ostatecznie ustalona przez Emitenta. Inwestorom, którzy w złożonych formularzach zapisu wskazali Marżę wyższą niż ostatecznie ustalona przez Emitenta, Obligacje nie zostaną przydzielone. Stopa Bazowa dla Obligacji o zmiennym WIBOR dla 6 miesięcznych depozytów oprocentowaniu: Premia z tytułu wcześniejszego wykupu Obligacji na żądanie Emitenta: Dowolny Dzień Roboczy wskazanego Premia (% wartości nominalnej jednej Okresu Odsetkowego, którym może być Obligacji lub % wykupowanej części wykonana przez Emitenta Opcja wartości nominalnej jednej Obligacji) Wcześniejszego Wykupu w II Okresie Odsetkowym 0,80 % wartości nominalnej jednej Obligacji w III Okresie Odsetkowym 0,60 % wartości nominalnej jednej Obligacji w IV Okresie Odsetkowym 0,40 % wartości nominalnej jednej Obligacji w V Okresie Odsetkowym 0,20 % wartości nominalnej jednej Obligacji w VI Okresie Odsetkowym brak premii w VII Okresie Odsetkowym brak premii w VIII Okresie Odsetkowym brak premii 6

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 246Quotation in the document’s original language

Postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne Emitent stanie się niewypłacalny w rozumieniu przepisów Prawa Upadłościowego lub Prawa Restrukturyzacyjnego; Emitent uzna na piśmie swoją niewypłacalność lub z powodu niemożności terminowego wykonania swoich zobowiązań będzie prowadził negocjacje z ogółem swoich wierzycieli. Postępowania egzekucyjne Przeciwko Emitentowi lub któremukolwiek podmiotowi z Grupy Emitenta zostanie wszczęte postępowania egzekucyjne lub nastąpi zajęcie majątku, których łączna wartość jednostkowo lub łącznie (w okresie kolejnych 12 miesięcy) przekroczy 10% Kapitału Własnego Emitenta (liczona sumarycznie w stosunku do egzekucji i zajęć Emitenta i wszystkich innych podmiotów z Grupy Emitenta). Transakcja rażąco niekorzystna Emitent lub inny podmiot z Grupy Emitenta dokona transakcji lub serii transakcji na rzecz innego podmiotu, nie należącego do Grupy Emitenta, której/których przedmiotem będą aktywa o wartości rynkowej jednostkowo lub łącznie przekraczającej 5.000.000,00 (pięć milionów) złotych na warunkach rażąco niekorzystnych w stosunku do powszechnie obowiązujących w obrocie gospodarczym, przy czym za rażąco niekorzystne uważane będzie rozporządzenie po wartości o 30% niższej od wartości rynkowej. Rozwiązanie Emitenta Wydane zostanie przez sąd postanowienie o rozwiązaniu Emitenta lub podjęta zostanie uchwała Walnego Zgromadzenia o rozwiązaniu Emitenta lub podjęta zostanie uchwała o przeniesieniu siedziby Emitenta poza terytorium kraju, w którym Emitent ma siedzibę w Dniu Emisji lub wystąpi jedna z przyczyn dotyczących rozwiązania Emitenta wskazana w Kodeksie Spółek Handlowych. ASO GPW Po wprowadzeniu do obrotu na ASO GPW, Obligacje zostaną wycofane z obrotu na tym rynku na żądanie Emitenta bądź na podstawie decyzji GPW. Obowiązki informacyjne Niewywiązywanie się Emitenta z obowiązku udostępnienia Obligatariuszom rocznych Sprawozdań Finansowych wraz z opinią biegłego rewidenta lub półrocznych Sprawozdań Finansowych w terminach wskazanych w pkt 17.1. Brak zwołania Zgromadzenia Obligatariuszy Emitent: w terminie 14 (czternastu) dni od dnia złożenia stosownego żądania nie zwołał Zgromadzenia Obligatariuszy z terminem odbycia Zgromadzenia Obligatariuszy przypadającym nie później niż 28 (dwadzieścia osiem) dni po dniu zwołania Zgromadzenia Obligatariuszy pomimo prawidłowo złożonego żądania lub uniemożliwił w inny sposób zwołanie lub odbycie Zgromadzenia Obligatariuszy z zachowaniem powyższych terminów; lub w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia zakończenia Zgromadzenia Obligatariuszy nie opublikował na Stronie Internetowej Emitenta protokołu z przebiegu obrad Zgromadzenia Obligatariuszy. Wskazane w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. Wystąpi zdarzenie wskazane jako dodatkowa Podstawa Wcześniejszego Wykupu w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. A - 20

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 247Quotation in the document’s original language

WCZEŚNIEJSZY WYKUP NA ŻĄDANIE EMITENTA Emitent jest uprawniony do wcześniejszego wykupu określonej przez siebie liczby Obligacji danej serii (wykup całościowy lub częściowy skutkujący umorzeniem wykupowanych Obligacji) lub określonej przez siebie części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii (wykup częściowy skutkujący obniżeniem wartości Należności Głównej, nieprowadzący do umorzenia wykupowanych Obligacji), w każdym z Dni Roboczych, począwszy od pierwszego dnia II Okresu Odsetkowego, na następujących zasadach: Emitent zawiadamia Obligatariuszy o skorzystaniu z prawa wcześniejszego wykupu, wskazując w takim zawiadomieniu Dzień Roboczy, w którym Emitent dokona wcześniejszego wykupu Obligacji, tj. Dzień Wcześniejszego Wykupu oraz tryb wcześniejszego wykupu Obligacji, tj. czy wcześniejszy wykup nastąpi w drodze wykupu określonej przez Emitenta liczby Obligacji danej serii czy w drodze wykupu określonej przez Emitenta części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii; Dzień Wcześniejszego Wykupu może być wyznaczony na dzień, który przypada nie wcześniej niż po upływie 12 (dwunastu) Dni Roboczych od dnia zawiadomienia Obligatariuszy o skorzystaniu z prawa wcześniejszego wykupu; Wcześniejszy Wykup zostanie przeprowadzony zgodnie z Regulacjami KDPW. z tytułu wykonania wcześniejszego wykupu Emitent, poza Należnością Główną (lub jej częścią) oraz należnymi Odsetkami, wypłaci na rzecz Obligatariuszy premię liczoną od wartości nominalnej Obligacji, będących przedmiotem danego przedterminowego wykupu (a w przypadku wcześniejszego wykupu w drodze wykupu części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii – od wartości wykupowanej części Należności Głównej), zgodnie z wyszczególnieniem podanym w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii, o ile wypłata takiej premii zostanie przewidziana w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. OBOWIĄZKOWA AMORTYZACJA Emitent może w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii postanowić o obowiązkowym częściowym wcześniejszym wykupie Obligacji danej serii („Obowiązkowa Amortyzacja”) dokonywanym w drodze wykupu określonej części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii. W przypadku ustanowienia Obowiązkowej Amortyzacji, Emitent zobowiązany będzie przeprowadzić ją w Dniach Płatności Odsetek i wysokości określonych w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. Wykup w ramach Obowiązkowej Amortyzacji nastąpi zgodnie z Regulacjami KDPW. Wykup w ramach Obowiązkowej Amortyzacji nastąpi poprzez zapłatę odpowiedniej części Należności Głównej powiększonej o Odsetki. ODSETKI OD OBLIGACJI Płatność Odsetek Obligacje są oprocentowane począwszy od Dnia Emisji (z wyłączeniem tego dnia). Odsetki będą płatne z dołu, w Dniu Płatności Odsetek. Jeżeli Dzień Płatności Odsetek nie będzie przypadał w Dniu Roboczym, Emitent zobowiązuje się do zapłaty Odsetek w pierwszym Dniu Roboczym przypadającym po tym Dniu Płatności Odsetek. Naliczanie odsetek Odsetki będą naliczane od wartości nominalnej Obligacji za dany Okres Odsetkowy (zdefiniowany w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii). A - 21

When can an investor demand early redemption?

Statutory immediate redemption covers culpable payment delay or non-culpable delay lasting at least three days; liquidation and specified transformations have separate consequences. For contractual grounds, a demand may be made from when the issuer should notify until 30 days after actual notification, with payment within 30 days of demand. Cure of the condition and all legal consequences before demand removes the ground. P2026A is unsecured, so failure-to-establish-required-security clauses do not automatically apply.

Sources and quotations (5)

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 243Quotation in the document’s original language

w przypadku Obligacji danej serii emitowanych z udziałem Agenta Technicznego – zgodnie z przepisami Ustawy o Obligacjach, Ustawy o Obrocie i Regulacjami KDPW; w przypadku Obligacji danej serii emitowanych z udziałem Agenta Emisji – do dnia rejestracji Obligacji w Depozycie – zgodnie z przepisami Ustawy o Obligacjach i Ustawy o Obrocie, a od dnia rejestracji Obligacji w Depozycie zgodnie z przepisami Ustawy o Obligacjach, Ustawy o Obrocie i Regulacjami KDPW. Emitent będzie ubiegać się o wprowadzenie Obligacji do obrotu na ASO GPW. FORMA I ZAKRES ZABEZPIECZENIA. DODATKOWE ZOBOWIĄZANIA I OŚWIADCZENIA Obligacje mogą być emitowane jako papiery wartościowe zabezpieczone jak i niezabezpieczone. Ostateczne Warunki Emisji Danej Serii Obligacji będą wskazywać ewentualne zabezpieczenia Obligacji. ŚWIADCZENIA EMITENTA Emitent, na warunkach szczegółowo określonych w Warunkach Emisji, zobowiązuje się do spełnienia następujących świadczeń: wykupu Obligacji zgodnie z pkt 11 Podstawowych Warunków Emisji oraz zapłaty premii w przypadkach przewidzianych w pkt 13.1.4 Podstawowych Warunków Emisji zapłaty Odsetek zgodnie z pkt 15 Podstawowych Warunków Emisji. Emitent będzie dokonywał świadczeń, o których mowa powyżej, na rzecz każdego Obligatariusza, zgodnie z Regulacjami KDPW. WYKUP OBLIGACJI Wykup Obligacji nastąpi w dniu wskazanym w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii z zastrzeżeniem pkt 11.2 Podstawowych Warunków Emisji. Wykup Obligacji może nastąpić w dniu ustalonym zgodnie z pkt 12 - 14 Podstawowych Warunków Emisji, w którym Obligacje staną się wymagalne przed Dniem Wykupu („Dzień Wcześniejszego Wykupu”): na żądanie Obligatariusza zgodnie z pkt. 12 Podstawowych Warunków lub na żądanie Emitenta zgodnie z pkt. 13 Podstawowych Warunków lub w wyniku Obowiązkowej Amortyzacji zgodnie z pkt. 14 Podstawowych Warunków. Jeżeli Dzień Wykupu lub Dzień Wcześniejszego Wykupu przypadnie na dzień niebędący Dniem Roboczym, wykup Obligacji nastąpi w pierwszym Dniu Roboczym następującym odpowiednio po Dniu Wykupu lub Dniu Wcześniejszego Wykupu. Wykup Obligacji (w Dniu Wykupu lub w Dniu Wcześniejszego Wykupu) nastąpi poprzez zapłatę przez Emitenta na rzecz Obligatariusza za każdą Obligację Należności Głównej, powiększonej o Odsetki wyliczone zgodnie z pkt 15. Podstawowych Warunków Emisji oraz o premię zdefiniowaną w pkt 13.1.4. (o ile wypłata takiej premii zostanie przewidziana w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii), w przypadku wcześniejszego wykupu na żądanie Emitenta. Niezależnie od postanowień powyższych: w razie likwidacji Emitenta wszystkie Obligacje podlegają natychmiastowemu wykupowi z dniem otwarcia likwidacji; w przypadku połączenia Emitenta z innym podmiotem, jego podziału lub przekształcenia formy prawnej, Obligacje podlegają natychmiastowemu wykupowi, jeżeli podmiot, który wstąpił w obowiązki Emitenta z tytułu Obligacji, zgodnie z Ustawą o Obligacjach nie posiada uprawnień do ich emitowania. A - 17

What security and repayment ranking apply?

Sources and quotations (3)

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 5Quotation in the document’s original language

Oznaczenie serii: P2026A Po odliczeniu Kosztów Emisji środki z emisji Cel Emisji: zostaną wykorzystane na opłacenie Ceny Emisyjnej z wykorzystaniem potrącenia z wierzytelnością Inwestora z tytułu sprzedaży obligacji serii P2023C, Z oraz P2024A, całkowity lub częściowy przedterminowy wykup obligacji serii P2023C, Z oraz P2024A Emitenta (w łącznej kwocie 186 277 000 PLN). W przypadku Zwiększenia Oferty ponad tę kwotę, środki z emisji zostaną wykorzystane na finansowanie kapitału obrotowego Grupy Emitenta. Dzień Ostatecznego Wykupu: 6 lipca 2030 roku Dni Płatności Odsetek: Dzień Płatności Odsetek dla Okresu Numer Okresu Odsetkowego Odsetkowego wskazanego w Kolumnie 1 Kolumna 1 Kolumna 2 I 6 stycznia 2027 II 6 lipca 2027 III 6 stycznia 2028 IV 6 lipca 2028 V 6 stycznia 2029 VI 6 lipca 2029 VII 6 stycznia 2030 VIII 6 lipca 2030 Zabezpieczenie: Nie Oprocentowanie: Zmienne Stopa Procentowa dla Obligacji o stałym Nie dotyczy oprocentowaniu: Marża dla Obligacji o zmiennym Marża w wysokości nie niższej niż 3,80 i nie oprocentowaniu: wyższej niż 4,10 zostanie określona przez 5

Which breaches give bondholders rights?

Contractual grounds include unpaid judgments/decisions and enforcement above 10% of equity, payment cessation for at least 60 days, insolvency or negotiations with all creditors, specified unfavorable asset transactions outside the group, moving registered seat abroad, ASO withdrawal after listing, delayed reports and bondholder-meeting obligations. Exact thresholds, group scope and demand procedure matter; no event occurrence is established.

Sources and quotations (3)

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 244Quotation in the document’s original language

W takich przypadkach, Emitent jest zobowiązany zapłacić każdemu Obligatariuszowi w dniu wskazanym odpowiednio w pkt. 10.5.1 lub 10.5.2 powyżej, kwotę stanowiącą Należność Główną powiększoną o należne Odsetki za okres od rozpoczęcia danego Okresu Odsetkowego (z wyłączeniem tego dnia) do dnia, w którym nastąpiło odpowiednio otwarcie likwidacji, połączenie, podział lub przekształcenie (włącznie). Z chwilą wykupu Obligacje ulegają umorzeniu. WCZEŚNIEJSZY WYKUP NA ŻĄDANIE OBLIGATARIUSZA Każdy Obligatariusz może przed Dniem Wykupu żądać wykupu posiadanych przez Obligatariusza Obligacji tylko w przypadkach i na zasadach określonych poniżej. Pisemne żądanie wcześniejszego wykupu Obligacji powinno zostać doręczone przez Obligatariusza na adres Emitenta i podmiotu prowadzącego Rachunek Papierów Wartościowych Obligatariusza, na którym będą zapisane Obligacje. Emitent ma prawo żądać przedstawienia świadectwa depozytowego lub innego dokumentu potwierdzającego fakt posiadania Obligacji przez Obligatariusza żądającego dokonania wcześniejszego wykupu. W przypadku, gdy: Emitent będzie w zwłoce z wykonaniem w terminie, w całości lub części, zobowiązań wynikających z Obligacji, Obligacje podlegają, na żądanie Obligatariusza, natychmiastowemu wykupowi. Emitent będzie w niezawinionym przez niego opóźnieniu w wykonaniu, w całości lub części, zobowiązań wynikających z Obligacji, nie krótszym niż 3 dni Obligatariusz może żądać wykupu Obligacji. Emitent nie ustanowi zabezpieczeń w terminach wynikających z Ostatecznych Warunków Danej Serii, Obligacje podlegają na żądanie Obligatariusza natychmiastowemu wykupowi. W przypadku, gdy wystąpi którekolwiek ze zdarzeń wskazanych poniżej (Przypadek Naruszenia), każdy Obligatariusz może żądać wykupu posiadanych przez Obligatariusza Obligacji, w terminie od dnia, w którym Emitent powinien zawiadomić o wystąpieniu takiego zdarzenia zgodnie z pkt 17.2 Podstawowych Warunków Emisji Obligacji do upływu 30 dni od dnia, w którym Emitent zawiadomił Obligatariuszy o wystąpieniu Przypadku Naruszenia. Obligacje wskazane w żądaniu danego Obligatariusza i temu Obligatariuszowi przysługujące Emitent zobowiązuje się wykupić w terminie 30 dni od dnia złożenia żądania, chyba że przed złożeniem przez Obligatariusza żądania wcześniejszego wykupu stan faktyczny stanowiący zaistniały Przypadek Naruszenia przestanie trwać, a wszelkie jego skutki prawne zostaną usunięte, o czym Emitent zawiadomi obligatariuszy w sposób przewidziany w Warunkach Emisji. W dniu Wcześniejszego Wykupu na Żądanie Obligatariusza, Emitent dokona wykupu Obligacji wskazanych w danym Żądaniu Wcześniejszego Wykupu. Za przypadek naruszenia („Przypadek Naruszenia”) będzie uważane wystąpienie chociażby jednego z wymienionych poniżej zdarzeń: Regulowanie zobowiązań przez Emitenta Emitent nie dokonał płatności z tytułu prawomocnych orzeczeń lub ostatecznych decyzji administracyjnych nakazujących zapłatę w łącznej kwocie przekraczającej 10% Kapitału Własnego, lub Emitent ogłosił, że stał się niezdolny do spłaty swoich długów w terminach ich wymagalności, lub Emitent zaprzestał wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań lub ogłosił taki zamiar, przy czym przez trwałe zaprzestanie wykonywania zobowiązań, rozumie A - 18

Issuer and other terms

Who is the issuer?

Series P2026A is issued by Victoria Dom S.A. of Warsaw, KRS 0000305793. The preliminary ISIN in the terms is PLVCTDM00272. Programme, final terms and supplement must be read together.

Sources and quotations (2)

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 1Quotation in the document’s original language

OSTATECZNE WARUNKI EMISJI OBLIGACJI SERII P2026A Victoria Dom S.A. Warszawa, 14 września 2026 r. Niniejszy dokument określa ostateczne warunki emisji dla obligacji wskazanych poniżej, emitowanych przez Victoria Dom S.A. z siedzibą w Warszawie przy ul. Daniszewskiej 14, 03-230 Warszawa, wpisanej do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: 0000305793, REGON: 551186334, NIP: 759-15-54-483, kapitał zakładowy 2.000.000,00 zł w pełni opłacony („Spółka”). Obligacje serii P2026A („Obligacje”) emitowane są w ramach IV Publicznego Programu Emisji Obligacji do kwoty 500.000.000 PLN na podstawie Uchwały Zarządu Spółki nr 1 z dnia 03 marca 2026 r. w sprawie ustanowienia IV Publicznego Programu Emisji Obligacji oraz Uchwały Zarządu Spółki nr 2 z dnia 14 września 2026 roku w sprawie emisji obligacji serii P2026A oraz zatwierdzenia ostatecznych warunków emisji obligacji serii P2026A („Ostateczne Warunki Obligacji”) („Program”, „Uchwały o Programie”). Prospekt podstawowy sporządzony przez Spółkę w związku z emisją Obligacji w ramach Programu został zatwierdzony przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 21 maja 2026 r. („Prospekt”). Suplement nr 1 do Prospektu został zatwierdzony przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 11 września 2026 roku. Niniejsze Ostateczne Warunki Obligacji stanowią ostateczne warunki emisji dla Obligacji w rozumieniu art. 8 ust. 4 Rozporządzenia Prospektowego i w celu uzyskania wszystkich istotnych informacji muszą być odczytywane w związku z Prospektem i ewentualnymi suplementami do Prospektu i komunikatami aktualizującymi. Prospekt, zawierający podstawowe warunki emisji Obligacji, wraz z ewentualnymi suplementami oraz komunikatami aktualizującymi do Prospektu został udostępniony do publicznej wiadomości w formie elektronicznej na stronie internetowej Spółki (www.victoriadom.pl) oraz dodatkowo, w celach informacyjnych, na stronie internetowej Firmy Inwestycyjnej (www.michaelstrom.pl). Spółka zwraca uwagę na konieczność łącznej interpretacji Prospektu i niniejszych Ostatecznych Warunków Obligacji w celu uzyskania pełnych informacji wraz z ewentualnymi suplementami do Prospektu i komunikatami aktualizującymi. Do niniejszych Ostatecznych Warunków Obligacji załączone zostało podsumowanie Prospektu dotyczące emisji Obligacji. Informacje zawarte w niniejszym dokumencie stanowią ostateczne warunki dla Obligacji w nim opisanych w rozumieniu Rozporządzenia prospektowego, a także stanowią szczegółowe warunki emisji Obligacji danej serii oraz ostateczne warunki oferty danej serii Obligacji w rozumieniu Uchwał o Programie. Wszelkie wyrażenia pisane w niniejszym dokumencie wielką literą, niezdefiniowane inaczej w niniejszym dokumencie, mają znaczenie przypisane im w Prospekcie. 1

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 2Quotation in the document’s original language

1. INFORMACJE DOTYCZĄCE OFERTY PUBLICZNEJ OBLIGACJI Oznaczenie serii: P2026A; Wstępny kod ISIN: PLVCTDM00272 Maksymalna liczba oferowanych Obligacji: do 150.000 (sto pięćdziesiąt tysięcy), z zastrzeżeniem możliwości zwiększenia liczby oferowanych obligacji do nie więcej niż 250.000 (dwieście pięćdziesiąt tysięcy), najpóźniej na 4 Dni Robocze przed planowanym Dniem Emisji („Zwiększenie Oferty”). Informacja o ostatecznej liczbie oferowanych Obligacji zostanie podana do publicznej wiadomości w sposób, w jaki został udostępniony Prospekt, tj. na stronie internetowej Emitenta (www.victoriadom.pl) oraz, dodatkowo, w celach informacyjnych, na stronie internetowej Firmy Inwestycyjnej (www.michaelstrom.pl); Łączna Wartość Nominalna Obligacji: do 150.000.000 PLN (sto pięćdziesiąt milionów złotych), z zastrzeżeniem możliwości Zwiększenia Oferty; Cena Emisyjna: jest stała i równa Wartości Nominalnej 1.000 PLN (tysiąc złotych), z zastrzeżeniem, że może zostać uiszczona z wykorzystaniem potrącenia, o którym mowa w IV części Prospektu - Dokument Ofertowy pkt 5.3, z wierzytelnością Inwestora z tytułu sprzedaży obligacji serii P2023C (ISIN: PLVCTDM00207) serii Z (ISIN: PLVCTDM00215) lub serii P2024A (ISIN: PLVCTDM00223), wyemitowanych przez Emitenta; Minimalna wielkość zapisu: 1 sztuka; Miejsca przyjmowania zapisów: Wskazane w Załączniku nr 1 do Ostatecznych Warunków Emisji Obligacji; Podmiot dokonujący technicznego przydziału Firma Inwestycyjna; Obligacji: Zasady redukcji zapisów: Na potrzeby dokonania przydziału Obligacji, zapisy na Obligacje złożone przez tego samego Inwestora nie będą sumowane. Podstawą dokonania przydziału będzie liczba Obligacji 2

What are the proceeds intended for?

After costs, proceeds fund set-off and early refinancing of series P2023C, Z and P2024A with a stated aggregate PLN 186,277,000; excess following upsize funds group working capital. These are contractual purposes, not confirmation of actual expenditure.

Sources and quotations (1)

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 5Quotation in the document’s original language

Oznaczenie serii: P2026A Po odliczeniu Kosztów Emisji środki z emisji Cel Emisji: zostaną wykorzystane na opłacenie Ceny Emisyjnej z wykorzystaniem potrącenia z wierzytelnością Inwestora z tytułu sprzedaży obligacji serii P2023C, Z oraz P2024A, całkowity lub częściowy przedterminowy wykup obligacji serii P2023C, Z oraz P2024A Emitenta (w łącznej kwocie 186 277 000 PLN). W przypadku Zwiększenia Oferty ponad tę kwotę, środki z emisji zostaną wykorzystane na finansowanie kapitału obrotowego Grupy Emitenta. Dzień Ostatecznego Wykupu: 6 lipca 2030 roku Dni Płatności Odsetek: Dzień Płatności Odsetek dla Okresu Numer Okresu Odsetkowego Odsetkowego wskazanego w Kolumnie 1 Kolumna 1 Kolumna 2 I 6 stycznia 2027 II 6 lipca 2027 III 6 stycznia 2028 IV 6 lipca 2028 V 6 stycznia 2029 VI 6 lipca 2029 VII 6 stycznia 2030 VIII 6 lipca 2030 Zabezpieczenie: Nie Oprocentowanie: Zmienne Stopa Procentowa dla Obligacji o stałym Nie dotyczy oprocentowaniu: Marża dla Obligacji o zmiennym Marża w wysokości nie niższej niż 3,80 i nie oprocentowaniu: wyższej niż 4,10 zostanie określona przez 5

What material obligations does the issuer have?

Material restrictions cover distributions above 50% of latest audited consolidated profit, including advances; capital-reduction or treasury-share payments; Polish residential/development business below 75% of group revenue; specified financing outside the group; and net debt/(equity less goodwill) above 1.00. Debt and cash definitions are detailed, including escrow accounts; covenant threshold 1.00 differs from margin threshold 0.80. Current compliance is not assessed.

Sources and quotations (7)

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 238Quotation in the document’s original language

„Cena Emisyjna" oznacza cenę nabycia jednej Obligacji danej serii określaną w Ostatecznych Warunkach Danej Serii Obligacji; „Depozyt” oznacza depozyt papierów wartościowy prowadzony przez KDPW zgodnie z przepisami Ustawy o Obrocie, w którym na podstawie umowy zawartej przez Emitenta z KDPW rejestrowane są Obligacje; „Dług Netto” oznacza sumę Zobowiązań Finansowych pomniejszoną o środki pieniężne i inne aktywa pieniężne, z uwzględnieniem środków pochodzących z wpłat nabywców lokali, zgromadzonych na rachunkach powierniczych, określaną każdorazowo na podstawie Sprawozdania Finansowego; „Dzień Emisji” oznacza dzień, w którym po raz pierwszy prawa z Obligacji danej serii zostaną zarejestrowane w Ewidencji (w przypadku Obligacji danej serii emitowanych z udziałem Agenta Emisji) albo dzień, w którym po raz pierwszy prawa z Obligacji danej serii zostaną zarejestrowane w Depozycie (w przypadku Obligacji danej serii emitowanych z udziałem Agenta Technicznego); „Dzień Płatności” oznacza każdy Dzień Płatności Odsetek, Dzień Wykupu lub Dzień Wcześniejszego Wykupu; „Dzień Płatności Odsetek” oznacza ostatni dzień danego Okresu Odsetkowego lub Dzień Wcześniejszego Wykupu; „Dzień Roboczy” oznacza każdy dzień tygodnia z wyjątkiem sobót i niedziel oraz innych dni ustawowo wolnych od pracy, w którym KDPW prowadzi działalność operacyjną, umożliwiającą podejmowanie czynności związanych z przenoszeniem Obligacji i rozliczeniem płatności świadczeń z tytułu Obligacji; „Dzień Ustalenia Praw” oznacza 3 (trzeci) Dzień Roboczy przed danym Dniem Płatności świadczeń z tytułu Obligacji, z wyjątkiem: (i) złożenia przez Obligatariusza żądania natychmiastowego lub wcześniejszego wykupu Obligacji, kiedy za Dzień Ustalenia Praw uznaje się dzień złożenia żądania natychmiastowego lub wcześniejszego wykupu, (ii) otwarcia likwidacji Emitenta, kiedy za Dzień Ustalenia Praw uznaje się dzień otwarcia likwidacji Emitenta, (iii) połączenia Emitenta z innym podmiotem, jego podziału lub przekształcenia formy prawnej, jeżeli podmiot, który wstąpił w obowiązki Emitenta z tytułu Obligacji, nie posiada uprawnień do ich emitowania, kiedy za Dzień Ustalenia Praw uznaje się odpowiednio dzień połączenia, podziału lub przekształcenia formy prawnej Emitenta oraz (iv) wcześniejszego wykupu określonej przez Emitenta liczby Obligacji oraz wypłaty Odsetek, realizowanej w tym samym dniu, kiedy za Dzień Ustalenia Praw uznaje się 5 (pięć) Dni Roboczych lub inny wskazany w Szczegółowych Zasadach Działania KDPW; „Dzień Wcześniejszego Wykupu” oznacza dzień, o którym mowa w pkt 11.2 Podstawowych Warunków Emisji; „Dzień Wykupu" oznacza dzień, o którym mowa w pkt 11.1 Podstawowych Warunków Emisji; „Emisja" oznacza emisję Obligacji; „Ewidencja” oznacza ewidencję osób uprawnionych z Obligacji danej serii emitowanych z udziałem Agenta Emisji, o której mowa w art. 7a ust. 4 pkt 4) Ustawy o Obrocie; „Firma Inwestycyjna” oznacza spółkę Michael / Ström Dom Maklerski S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Pańska 97, 00-834 Warszawa, wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS: 0000018651, będącą firmą inwestycyjną, za pośrednictwem której prowadzone będą oferty publiczne Obligacji; „GPW” oznacza Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. z siedzibą w Warszawie; „Grupa”, „Grupa Emitenta” oznacza podmioty wchodzące w skład grupy kapitałowej tworzonej przez Emitenta, tj. Emitenta wraz z jego jednostkami zależnymi w rozumieniu przepisów Ustawy o Rachunkowości; A - 12

What additional terms need attention?

Polish law, ten-year limitation and specified jurisdiction rules apply. Meetings have half-nominal quorum, a one-tenth demand right, special majorities and issuer consent; qualified amendments after ASO admission require unanimity. Retail offering is permitted in Poland subject to US and sanctions restrictions; transfers to retail clients after late redemption are restricted. The supplement changes amortization and the notice fixes final margin. Damaged historical financial-table cells were excluded and do not establish current health.

Sources and quotations (6)

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 96Quotation in the document’s original language

𝐶 𝑟 = ∗100% 𝑏 𝑃 gdzie: r – rentowność bieżąca b C – odsetki należne za okres jednego roku P – cena rynkowa obligacji Wskaźnik rentowności bieżącej pokazuje stosunek wartości rocznego kuponu odsetkowego do obecnej ceny rynkowej obligacji. Informuje o wysokości stopy zwrotu z inwestycji w Obligacje w skali roku na rynku wtórnym. Należy podkreślić, że wraz ze zmianami ceny rynkowej obligacji zmianie ulegał będzie również wskaźnik rentowności bieżącej. Jeżeli znana jest wartość wypłacanych w przyszłości odsetek wartość obligacji można obliczyć korzystając z następującego wzoru: 𝐶 𝐶 𝐶 +𝑊 1 2 𝑛 𝑤 𝑃 = + +⋯+ (1+𝑌𝑇𝑀)1 (1+𝑌𝑇𝑀)2 (1+𝑌𝑇𝑀)𝑛 gdzie: P – wartość obligacji C , C , C – wielkość strumieni odsetkowych 1 2 n W – wartość wykupu w YTM – stopa zwrotu w terminie do wykupu n – liczba okresów odsetkowych 4.11. Sposób reprezentacji posiadaczy papierów wartościowych wraz ze wskazaniem organizacji reprezentującej inwestorów oraz przepisów dotyczących reprezentacji 4.11.1. Bank – Reprezentant Emitent nie przewiduje zawarcia umowy o reprezentację z bankiem-reprezentantem w rozumieniu art. 78 Ustawy o Obligacjach. 4.11.2. Zgromadzenie obligatariuszy Emitent zadecydował o ustanowieniu Zgromadzenia Obligatariuszy dla Obligacji wszystkich serii emitowanych w ramach Programu Emisji Obligacji. Obligatariusze będą mogli uczestniczyć w Zgromadzeniu Obligatariuszy na warunkach określonych w Ustawie o Obligacjach. Zasady zwoływania i organizacji Zgromadzenia Obligatariuszy oraz zasady podejmowania uchwał Zgromadzenia Obligatariuszy określa Ustawa o Obligacjach, chyba że Ostateczne Warunki Emisji poszczególnych serii Obligacji emitowanych w ramach Programu Emisji Obligacji będą zawierać odmienne postanowienia. Poniżej przedstawiono kluczowe zasady zwoływania i organizacji Zgromadzenia Obligatariuszy oraz zasady podejmowania uchwał, zgodnie z Ustawą o Obligacjach. Zgromadzenie Obligatariuszy zwołuje Emitent: (1) w przypadkach określonych w Podstawowych Warunkach Emisji, (2) na wniosek Obligatariusza lub Obligatariuszy reprezentujących przynajmniej 1/10 łącznej skorygowanej wartości nominalnej Obligacji, w rozumieniu przepisów Ustawy o Obligacjach, (3) z własnej inicjatywy. Żądanie zwołania Zgromadzenia Obligatariuszy należy złożyć Emitentowi na piśmie lub w postaci elektronicznej wraz z uzasadnieniem. Jeżeli w terminie 14 dni od złożenia żądania Emitent nie zwoła Zgromadzenia Obligatariuszy, sąd rejestrowy może upoważnić Obligatariuszy, występujących z tym żądaniem, do zwołania Zgromadzenia Obligatariuszy. Zgromadzenie Obligatariuszy zwołuje się przez ogłoszenie opublikowane na stronie internetowej Emitenta co najmniej na 21 dni przed terminem Zgromadzenia Obligatariuszy. Ogłoszenie powinno wskazywać co najmniej datę, godzinę, miejsce i porządek obrad Zgromadzenia Obligatariuszy oraz Prospekt Victoria Dom S.A. Strona | 96

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 244Quotation in the document’s original language

W takich przypadkach, Emitent jest zobowiązany zapłacić każdemu Obligatariuszowi w dniu wskazanym odpowiednio w pkt. 10.5.1 lub 10.5.2 powyżej, kwotę stanowiącą Należność Główną powiększoną o należne Odsetki za okres od rozpoczęcia danego Okresu Odsetkowego (z wyłączeniem tego dnia) do dnia, w którym nastąpiło odpowiednio otwarcie likwidacji, połączenie, podział lub przekształcenie (włącznie). Z chwilą wykupu Obligacje ulegają umorzeniu. WCZEŚNIEJSZY WYKUP NA ŻĄDANIE OBLIGATARIUSZA Każdy Obligatariusz może przed Dniem Wykupu żądać wykupu posiadanych przez Obligatariusza Obligacji tylko w przypadkach i na zasadach określonych poniżej. Pisemne żądanie wcześniejszego wykupu Obligacji powinno zostać doręczone przez Obligatariusza na adres Emitenta i podmiotu prowadzącego Rachunek Papierów Wartościowych Obligatariusza, na którym będą zapisane Obligacje. Emitent ma prawo żądać przedstawienia świadectwa depozytowego lub innego dokumentu potwierdzającego fakt posiadania Obligacji przez Obligatariusza żądającego dokonania wcześniejszego wykupu. W przypadku, gdy: Emitent będzie w zwłoce z wykonaniem w terminie, w całości lub części, zobowiązań wynikających z Obligacji, Obligacje podlegają, na żądanie Obligatariusza, natychmiastowemu wykupowi. Emitent będzie w niezawinionym przez niego opóźnieniu w wykonaniu, w całości lub części, zobowiązań wynikających z Obligacji, nie krótszym niż 3 dni Obligatariusz może żądać wykupu Obligacji. Emitent nie ustanowi zabezpieczeń w terminach wynikających z Ostatecznych Warunków Danej Serii, Obligacje podlegają na żądanie Obligatariusza natychmiastowemu wykupowi. W przypadku, gdy wystąpi którekolwiek ze zdarzeń wskazanych poniżej (Przypadek Naruszenia), każdy Obligatariusz może żądać wykupu posiadanych przez Obligatariusza Obligacji, w terminie od dnia, w którym Emitent powinien zawiadomić o wystąpieniu takiego zdarzenia zgodnie z pkt 17.2 Podstawowych Warunków Emisji Obligacji do upływu 30 dni od dnia, w którym Emitent zawiadomił Obligatariuszy o wystąpieniu Przypadku Naruszenia. Obligacje wskazane w żądaniu danego Obligatariusza i temu Obligatariuszowi przysługujące Emitent zobowiązuje się wykupić w terminie 30 dni od dnia złożenia żądania, chyba że przed złożeniem przez Obligatariusza żądania wcześniejszego wykupu stan faktyczny stanowiący zaistniały Przypadek Naruszenia przestanie trwać, a wszelkie jego skutki prawne zostaną usunięte, o czym Emitent zawiadomi obligatariuszy w sposób przewidziany w Warunkach Emisji. W dniu Wcześniejszego Wykupu na Żądanie Obligatariusza, Emitent dokona wykupu Obligacji wskazanych w danym Żądaniu Wcześniejszego Wykupu. Za przypadek naruszenia („Przypadek Naruszenia”) będzie uważane wystąpienie chociażby jednego z wymienionych poniżej zdarzeń: Regulowanie zobowiązań przez Emitenta Emitent nie dokonał płatności z tytułu prawomocnych orzeczeń lub ostatecznych decyzji administracyjnych nakazujących zapłatę w łącznej kwocie przekraczającej 10% Kapitału Własnego, lub Emitent ogłosił, że stał się niezdolny do spłaty swoich długów w terminach ich wymagalności, lub Emitent zaprzestał wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań lub ogłosił taki zamiar, przy czym przez trwałe zaprzestanie wykonywania zobowiązań, rozumie A - 18

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 245Quotation in the document’s original language

się zaprzestanie wykonywania zobowiązań przez co najmniej 60 (sześćdziesiąt) dni. Wypłata dywidendy i inne wypłaty na rzecz akcjonariuszy podjęcie uchwały walnego zgromadzenia Emitenta w sprawie wypłaty dywidendy lub dokonanie jakakolwiek wypłaty, w tym w formie zaliczki, w jakiejkolwiek formie w kwocie wyższej niż 50% zysku netto wykazanego w ostatnim zbadanym Sprawozdaniu Finansowym, podjęcie uchwały walnego zgromadzenia Emitenta w sprawie obniżenia kapitału zakładowego, umorzenia akcji lub nabycia akcji własnych lub dokonanie jakiejkolwiek wypłaty z któregokolwiek z ww. tytułów, Zaprzestanie prowadzenia działalności (i) Emitent zmieni rodzaj prowadzonej Podstawowej Działalności Gospodarczej. (ii) Za zmianę rodzaju prowadzonej Podstawowej Działalności Gospodarczej w istotnej części rozumie się sytuację, w której przychody Grupy Emitenta z Podstawowej Działalności Gospodarczej, wyniosą mniej niż 75% całkowitych przychodów Grupy Emitenta, na podstawie ostatniego rocznego oraz półrocznego Sprawozdania Finansowego. (iii) „Podstawowa Działalność Gospodarcza” oznacza działalność gospodarczą Emitenta lub spółek Grupy Emitenta polegającą na: − działalności deweloperskiej, − prowadzeniu robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, − kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, − wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami – własnymi lub na zlecenie, − działalności związanej z obsługą rynku nieruchomości wykonywanej na zlecenie, − działalności w zakresie architektury oraz, − w przypadku Emitenta i innych spółek z Grupy posiadających udziały w Podmiotach Zależnych, działalności firm centralnych i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych na terenie Rzeczpospolitej Polskiej. Finansowanie podmiotów spoza Grupy Emitent lub inny podmiot z Grupy Emitenta udzielą podmiotom spoza Grupy pożyczek, nabędą obligacje, weksle, wierzytelności, w których dłużnikiem będzie podmiot inny niż podmiot z Grupy Emitenta lub udzielą jakichkolwiek innych form finansowania podmiotom spoza Grupy Emitenta, z wyłączeniem transakcji w ramach podstawowej działalności Grupy Emitenta w zakresie budownictwa mieszkaniowego realizowanego na terenie Rzeczpospolitej Polskiej. Obciążanie majątku Emitent lub podmiot z Grupy Emitenta ustanowi jakiekolwiek zabezpieczenie na swoim majątku na zabezpieczenie zobowiązań podmiotu trzeciego, tj. spoza Grupy Emitenta, w szczególności hipotekę, zastaw, zastaw rejestrowy, dokona przewłaszczenia na zabezpieczenie, cesji, udzieli poręczenia lub gwarancji, przejmie zobowiązania, zwolni z długu inny podmiot lub przystąpi do długu, z wyłączeniem transakcji w ramach podstawowej działalności Grupy Emitenta w zakresie budownictwa mieszkaniowego realizowanego na terenie Rzeczpospolitej Polskiej. Wskaźnik Zadłużenia do Kapitału Własnego Wskaźnik Zadłużenia do Kapitału Własnego będzie wyższy niż 1,00. A - 19

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 246Quotation in the document’s original language

Postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne Emitent stanie się niewypłacalny w rozumieniu przepisów Prawa Upadłościowego lub Prawa Restrukturyzacyjnego; Emitent uzna na piśmie swoją niewypłacalność lub z powodu niemożności terminowego wykonania swoich zobowiązań będzie prowadził negocjacje z ogółem swoich wierzycieli. Postępowania egzekucyjne Przeciwko Emitentowi lub któremukolwiek podmiotowi z Grupy Emitenta zostanie wszczęte postępowania egzekucyjne lub nastąpi zajęcie majątku, których łączna wartość jednostkowo lub łącznie (w okresie kolejnych 12 miesięcy) przekroczy 10% Kapitału Własnego Emitenta (liczona sumarycznie w stosunku do egzekucji i zajęć Emitenta i wszystkich innych podmiotów z Grupy Emitenta). Transakcja rażąco niekorzystna Emitent lub inny podmiot z Grupy Emitenta dokona transakcji lub serii transakcji na rzecz innego podmiotu, nie należącego do Grupy Emitenta, której/których przedmiotem będą aktywa o wartości rynkowej jednostkowo lub łącznie przekraczającej 5.000.000,00 (pięć milionów) złotych na warunkach rażąco niekorzystnych w stosunku do powszechnie obowiązujących w obrocie gospodarczym, przy czym za rażąco niekorzystne uważane będzie rozporządzenie po wartości o 30% niższej od wartości rynkowej. Rozwiązanie Emitenta Wydane zostanie przez sąd postanowienie o rozwiązaniu Emitenta lub podjęta zostanie uchwała Walnego Zgromadzenia o rozwiązaniu Emitenta lub podjęta zostanie uchwała o przeniesieniu siedziby Emitenta poza terytorium kraju, w którym Emitent ma siedzibę w Dniu Emisji lub wystąpi jedna z przyczyn dotyczących rozwiązania Emitenta wskazana w Kodeksie Spółek Handlowych. ASO GPW Po wprowadzeniu do obrotu na ASO GPW, Obligacje zostaną wycofane z obrotu na tym rynku na żądanie Emitenta bądź na podstawie decyzji GPW. Obowiązki informacyjne Niewywiązywanie się Emitenta z obowiązku udostępnienia Obligatariuszom rocznych Sprawozdań Finansowych wraz z opinią biegłego rewidenta lub półrocznych Sprawozdań Finansowych w terminach wskazanych w pkt 17.1. Brak zwołania Zgromadzenia Obligatariuszy Emitent: w terminie 14 (czternastu) dni od dnia złożenia stosownego żądania nie zwołał Zgromadzenia Obligatariuszy z terminem odbycia Zgromadzenia Obligatariuszy przypadającym nie później niż 28 (dwadzieścia osiem) dni po dniu zwołania Zgromadzenia Obligatariuszy pomimo prawidłowo złożonego żądania lub uniemożliwił w inny sposób zwołanie lub odbycie Zgromadzenia Obligatariuszy z zachowaniem powyższych terminów; lub w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia zakończenia Zgromadzenia Obligatariuszy nie opublikował na Stronie Internetowej Emitenta protokołu z przebiegu obrad Zgromadzenia Obligatariuszy. Wskazane w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. Wystąpi zdarzenie wskazane jako dodatkowa Podstawa Wcześniejszego Wykupu w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. A - 20

Publiczna Oferta Obligacji serii P2026A – Ostateczne Warunki Emisji Obligacji · p. 5Quotation in the document’s original language

Oznaczenie serii: P2026A Po odliczeniu Kosztów Emisji środki z emisji Cel Emisji: zostaną wykorzystane na opłacenie Ceny Emisyjnej z wykorzystaniem potrącenia z wierzytelnością Inwestora z tytułu sprzedaży obligacji serii P2023C, Z oraz P2024A, całkowity lub częściowy przedterminowy wykup obligacji serii P2023C, Z oraz P2024A Emitenta (w łącznej kwocie 186 277 000 PLN). W przypadku Zwiększenia Oferty ponad tę kwotę, środki z emisji zostaną wykorzystane na finansowanie kapitału obrotowego Grupy Emitenta. Dzień Ostatecznego Wykupu: 6 lipca 2030 roku Dni Płatności Odsetek: Dzień Płatności Odsetek dla Okresu Numer Okresu Odsetkowego Odsetkowego wskazanego w Kolumnie 1 Kolumna 1 Kolumna 2 I 6 stycznia 2027 II 6 lipca 2027 III 6 stycznia 2028 IV 6 lipca 2028 V 6 stycznia 2029 VI 6 lipca 2029 VII 6 stycznia 2030 VIII 6 lipca 2030 Zabezpieczenie: Nie Oprocentowanie: Zmienne Stopa Procentowa dla Obligacji o stałym Nie dotyczy oprocentowaniu: Marża dla Obligacji o zmiennym Marża w wysokości nie niższej niż 3,80 i nie oprocentowaniu: wyższej niż 4,10 zostanie określona przez 5

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 89Quotation in the document’s original language

Zobowiązania z Obligacji stanowią bezpośrednie, bezwarunkowe, niepodporządkowane zobowiązania Emitenta, które są równe i bez pierwszeństwa zaspokojenia względem siebie oraz, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, będą równorzędne (pari-passu) w stosunku do wszystkich pozostałych obecnych lub przyszłych niepodporządkowanych oraz niezabezpieczonych rzeczowo zobowiązań Emitenta. Obligacje mogą być emitowane jako zabezpieczone jaki i niezabezpieczone. Informacja w zakresie zabezpieczenia zostanie wskazana w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii Obligacji. W przypadku emisji Obligacji zabezpieczonych, Emitent dokona uzupełnienia Prospektu stosownym suplementem, celem przedstawienia danych wymaganych przepisami Rozporządzenia Delegowanego, w tym w szczególności określonych w jego załączniku nr 21. 4.7. Opis praw związanych z papierami wartościowymi 4.7.1. Informacje ogólne Prawa i obowiązki Emitenta i Obligatariuszy związane z Obligacjami zostaną określone w Podstawowych Warunkach Emisji Obligacji i Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. Obligacje będą uprawniały wyłącznie do świadczeń pieniężnych w postaci zapłaty kwoty odpowiadającej wartości nominalnej Obligacji oraz Odsetek. Świadczenia pieniężne będą wypłacane przez Emitenta w polskich złotych. Świadczenia pieniężne z tytułu wykupu obligacji oraz odsetek będą realizowane przez Emitenta za pośrednictwem KDPW, zgodnie z Regulacjami KDPW. Jeżeli Dzień Płatności danego świadczenia z tytułu Obligacji przypadnie na dzień nie będący Dniem Roboczym, zapłata tego świadczenia nastąpi w pierwszym przypadającym po nim Dniu Roboczym, bez prawa żądania odsetek za opóźnienie lub jakichkolwiek innych dodatkowych płatności. Świadczenia pieniężne z Obligacji będą spełnione na rzecz podmiotów będących Obligatariuszami w Dniu Ustalenia Praw do otrzymania świadczeń z tytułu Obligacji. Za zobowiązania wynikające z Obligacji Emitent odpowiada całym swoim majątkiem. Termin przedawnienia roszczeń wynikających z Obligacji, w tym z tytułu świadczeń okresowych, wynosi 10 lat. Z chwilą wykupu Obligacje podlegają umorzeniu. 4.7.2. Prawo do Wykupu Obligacji 4.7.2.1. Dzień Wykupu Dzień Wykupu danej serii Obligacji zostanie określony w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii w pkt 3. (INFORMACJE DOTYCZĄCE SZCZEGÓŁOWYCH WARUNKÓW EMISJI OBLIGACJI). 4.7.2.2. Wcześniejszy wykup Podstawowe Warunki Emisji Obligacji przewidują zdarzenia, których wystąpienie skutkować będzie wcześniejszym terminem wymagalności Obligacji niż Dzień Wykupu (Dzień Wcześniejszego Wykupu), w szczególności stanowią, że w razie spełnienia określonych przesłanek Obligacje podlegają wcześniejszemu wykupowi na żądanie Emitenta lub na żądanie Obligatariusza. Ostateczne Warunki Emisji Danej Serii mogą przewidywać, że w przypadku wcześniejszego wykupu Obligacji na żądanie Emitenta, Obligatariusz uprawniony będzie do otrzymania dodatkowej premii obok wartości nominalnej Obligacji oraz Odsetek należnych do Dnia Wcześniejszego Wykupu. Bez względu na powyższe, zgodnie z art. 74 ust. 2 Ustawy o Obligacjach, jeżeli Emitent jest w zwłoce z wykonaniem w terminie całości lub części zobowiązań wynikających z Obligacji, Obligacje na żądanie Obligatariusza podlegają natychmiastowemu wykupowi w części, w jakiej przewidują świadczenia pieniężne. Obligatariusz może żądać wykupu Obligacji również w przypadku niezawinionego przez Emitenta opóźnienia nie krótszego niż 3 dni, chyba że Ostateczne Warunki Emisji Danej Serii wskażą krótszy okres. Prospekt Victoria Dom S.A. Strona | 89

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 251Quotation in the document’s original language

notowane są na ASO GPW. Sprawozdanie Finansowe zawierać będzie m.in. informację o wartości Wskaźnika Zadłużenia do Kapitału Własnego. Emitent zobowiązuje się powiadomić Obligatariuszy o wystąpieniu każdego ze zdarzeń opisanych w ust. 11.5, ust. 12.4, ust. 12.7 Podstawowych Warunków Emisji w przypadku, gdy zdarzenie takie trwać będzie co najmniej 3 dni, w trybie przewidzianym w pkt 20 Podstawowych Warunków Emisji - niezwłocznie, ale nie później niż w terminie 4 (czterech) dni od uzyskania przez Emitenta wiedzy o takim zdarzeniu. PRZEDAWNIENIE Roszczenia wynikające z Obligacji, w tym roszczenia o świadczenia okresowe, przedawniają się z upływem 10 lat. PRAWO WŁAŚCIWE. JURYSDYKCJA Obligacje są wyemitowane zgodnie z prawem polskim i temu prawu podlegają. Wszelkie związane z Obligacjami spory poddane będą rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w Warszawie, z zastrzeżeniem, że rozstrzyganie sporów cywilnych o prawa majątkowe pomiędzy Emitentem, a innymi uczestnikami systemu depozytowego lub między Emitentem, a KDPW związanych z uczestnictwem w systemie depozytowym, jest poddane jurysdykcji Sądu Polubownego przy Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych S.A. ZAWIADOMIENIA Wszelkie zawiadomienia Emitenta kierowane do Obligatariuszy, z zastrzeżeniem pkt 17 Warunków Emisji, będą składane Obligatariuszom poprzez publikację na Stronie internetowej Emitenta i Raportem Bieżącym (o ile publikacja Raportu Bieżącego nie będzie sprzeczna z przepisami dotyczącymi obowiązków informacyjnych Emitenta). Wszelkie zawiadomienia kierowane przez Obligatariuszy do Emitenta będą ważne o ile zostaną podpisane w imieniu Obligatariusza oraz przekazane listem poleconym lub kurierem za zwrotnym potwierdzeniem odbioru lub bezpośrednio za pokwitowaniem odbioru na adres Emitenta. ZGROMADZENIE OBLIGATARIUSZY Obligatariusze mogą podejmować decyzje w ramach Zgromadzenia Obligatariuszy. W wyniku uchwały Zgromadzenia Obligatariuszy dopuszczalna jest zmiana wszystkich postanowień Warunków Emisji. Zasady zwoływania i odbywania Zgromadzenia Obligatariuszy określa Ustawa o Obligacjach. Zgromadzenie Obligatariuszy może odbywać się w miejscowości siedziby Emitenta lub w Warszawie. POSTANOWIENIA KOŃCOWE W sprawach związanych z Obligacjami, Firma Inwestycyjna działa wyłącznie jako pełnomocnik Emitenta i nie ponosi żadnej odpowiedzialności w stosunku do Obligatariuszy w zakresie płatności przez Emitenta Odsetek oraz wykupu Obligacji, ani za żadne inne obowiązki Emitenta wynikające z Obligacji. W przypadku gdy jakiekolwiek postanowienia Warunków Emisji dotyczące wypłaty świadczeń pieniężnych okażą się być sprzeczne z Regulacjami KDPW, pierwszeństwo przed stosowaniem postanowień Warunków Emisji w tym zakresie mają odpowiednie Regulacje KDPW. Dokumenty, informacje i komunikaty publikowane przez Emitenta na stronie internetowej Emitenta w wykonaniu przepisów Ustawy o Obligacjach i postanowień Warunków Emisji, Emitent jest zobowiązany przekazywać w postaci drukowanej do Firmy Inwestycyjnej pełniącej A - 25

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 245Quotation in the document’s original language

się zaprzestanie wykonywania zobowiązań przez co najmniej 60 (sześćdziesiąt) dni. Wypłata dywidendy i inne wypłaty na rzecz akcjonariuszy podjęcie uchwały walnego zgromadzenia Emitenta w sprawie wypłaty dywidendy lub dokonanie jakakolwiek wypłaty, w tym w formie zaliczki, w jakiejkolwiek formie w kwocie wyższej niż 50% zysku netto wykazanego w ostatnim zbadanym Sprawozdaniu Finansowym, podjęcie uchwały walnego zgromadzenia Emitenta w sprawie obniżenia kapitału zakładowego, umorzenia akcji lub nabycia akcji własnych lub dokonanie jakiejkolwiek wypłaty z któregokolwiek z ww. tytułów, Zaprzestanie prowadzenia działalności (i) Emitent zmieni rodzaj prowadzonej Podstawowej Działalności Gospodarczej. (ii) Za zmianę rodzaju prowadzonej Podstawowej Działalności Gospodarczej w istotnej części rozumie się sytuację, w której przychody Grupy Emitenta z Podstawowej Działalności Gospodarczej, wyniosą mniej niż 75% całkowitych przychodów Grupy Emitenta, na podstawie ostatniego rocznego oraz półrocznego Sprawozdania Finansowego. (iii) „Podstawowa Działalność Gospodarcza” oznacza działalność gospodarczą Emitenta lub spółek Grupy Emitenta polegającą na: − działalności deweloperskiej, − prowadzeniu robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, − kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, − wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami – własnymi lub na zlecenie, − działalności związanej z obsługą rynku nieruchomości wykonywanej na zlecenie, − działalności w zakresie architektury oraz, − w przypadku Emitenta i innych spółek z Grupy posiadających udziały w Podmiotach Zależnych, działalności firm centralnych i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych na terenie Rzeczpospolitej Polskiej. Finansowanie podmiotów spoza Grupy Emitent lub inny podmiot z Grupy Emitenta udzielą podmiotom spoza Grupy pożyczek, nabędą obligacje, weksle, wierzytelności, w których dłużnikiem będzie podmiot inny niż podmiot z Grupy Emitenta lub udzielą jakichkolwiek innych form finansowania podmiotom spoza Grupy Emitenta, z wyłączeniem transakcji w ramach podstawowej działalności Grupy Emitenta w zakresie budownictwa mieszkaniowego realizowanego na terenie Rzeczpospolitej Polskiej. Obciążanie majątku Emitent lub podmiot z Grupy Emitenta ustanowi jakiekolwiek zabezpieczenie na swoim majątku na zabezpieczenie zobowiązań podmiotu trzeciego, tj. spoza Grupy Emitenta, w szczególności hipotekę, zastaw, zastaw rejestrowy, dokona przewłaszczenia na zabezpieczenie, cesji, udzieli poręczenia lub gwarancji, przejmie zobowiązania, zwolni z długu inny podmiot lub przystąpi do długu, z wyłączeniem transakcji w ramach podstawowej działalności Grupy Emitenta w zakresie budownictwa mieszkaniowego realizowanego na terenie Rzeczpospolitej Polskiej. Wskaźnik Zadłużenia do Kapitału Własnego Wskaźnik Zadłużenia do Kapitału Własnego będzie wyższy niż 1,00. A - 19

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 246Quotation in the document’s original language

Postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne Emitent stanie się niewypłacalny w rozumieniu przepisów Prawa Upadłościowego lub Prawa Restrukturyzacyjnego; Emitent uzna na piśmie swoją niewypłacalność lub z powodu niemożności terminowego wykonania swoich zobowiązań będzie prowadził negocjacje z ogółem swoich wierzycieli. Postępowania egzekucyjne Przeciwko Emitentowi lub któremukolwiek podmiotowi z Grupy Emitenta zostanie wszczęte postępowania egzekucyjne lub nastąpi zajęcie majątku, których łączna wartość jednostkowo lub łącznie (w okresie kolejnych 12 miesięcy) przekroczy 10% Kapitału Własnego Emitenta (liczona sumarycznie w stosunku do egzekucji i zajęć Emitenta i wszystkich innych podmiotów z Grupy Emitenta). Transakcja rażąco niekorzystna Emitent lub inny podmiot z Grupy Emitenta dokona transakcji lub serii transakcji na rzecz innego podmiotu, nie należącego do Grupy Emitenta, której/których przedmiotem będą aktywa o wartości rynkowej jednostkowo lub łącznie przekraczającej 5.000.000,00 (pięć milionów) złotych na warunkach rażąco niekorzystnych w stosunku do powszechnie obowiązujących w obrocie gospodarczym, przy czym za rażąco niekorzystne uważane będzie rozporządzenie po wartości o 30% niższej od wartości rynkowej. Rozwiązanie Emitenta Wydane zostanie przez sąd postanowienie o rozwiązaniu Emitenta lub podjęta zostanie uchwała Walnego Zgromadzenia o rozwiązaniu Emitenta lub podjęta zostanie uchwała o przeniesieniu siedziby Emitenta poza terytorium kraju, w którym Emitent ma siedzibę w Dniu Emisji lub wystąpi jedna z przyczyn dotyczących rozwiązania Emitenta wskazana w Kodeksie Spółek Handlowych. ASO GPW Po wprowadzeniu do obrotu na ASO GPW, Obligacje zostaną wycofane z obrotu na tym rynku na żądanie Emitenta bądź na podstawie decyzji GPW. Obowiązki informacyjne Niewywiązywanie się Emitenta z obowiązku udostępnienia Obligatariuszom rocznych Sprawozdań Finansowych wraz z opinią biegłego rewidenta lub półrocznych Sprawozdań Finansowych w terminach wskazanych w pkt 17.1. Brak zwołania Zgromadzenia Obligatariuszy Emitent: w terminie 14 (czternastu) dni od dnia złożenia stosownego żądania nie zwołał Zgromadzenia Obligatariuszy z terminem odbycia Zgromadzenia Obligatariuszy przypadającym nie później niż 28 (dwadzieścia osiem) dni po dniu zwołania Zgromadzenia Obligatariuszy pomimo prawidłowo złożonego żądania lub uniemożliwił w inny sposób zwołanie lub odbycie Zgromadzenia Obligatariuszy z zachowaniem powyższych terminów; lub w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia zakończenia Zgromadzenia Obligatariuszy nie opublikował na Stronie Internetowej Emitenta protokołu z przebiegu obrad Zgromadzenia Obligatariuszy. Wskazane w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. Wystąpi zdarzenie wskazane jako dodatkowa Podstawa Wcześniejszego Wykupu w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. A - 20

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 239Quotation in the document’s original language

„Kapitał Własny” oznacza łączną wartość kapitałów własnych określaną każdorazowo na podstawie Sprawozdania Finansowego; „KDPW” oznacza spółkę pod firmą Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. z siedzibą w Warszawie; „Kodeks Spółek Handlowych” oznacza ustawę z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych; „Korekta” oznacza określone zgodnie z punktem 15.4.8 Podstawowych Warunków Emisji wartość lub działanie, które jest stosowane, aby ograniczyć ekonomiczne skutki w odniesieniu do Obligacji wynikające z zastąpienia WIBOR Wskaźnikiem Alternatywnym; „Koszty Emisji” oznacza wszelkie opłaty, prowizje i koszty z tytułu przygotowania i przeprowadzenia emisji Obligacji, w tym wynagrodzenie Firmy Inwestycyjnej, koszty prawne i opłaty na rzecz instytucji rynku kapitałowego; „Marża” oznacza wartość procentową służącą do ustalenia Stopy Procentowej Obligacji danej serii o oprocentowaniu zmiennym, która to wartość procentowa lub sposób jej ustalenia zostanie określona przez Emitenta w Ostatecznych Warunkach Emisji danej serii Obligacji; „Należność Główna" oznacza kwotę równą aktualnej wartości nominalnej jednej Obligacji; „Obligatariusz" oznacza osobę, na której Rachunku Papierów Wartościowych jest zarejestrowana przynajmniej jedna Obligacja lub osobę uprawnioną z co najmniej jednej Obligacji zapisanej na Rachunku Zbiorczym, z zastrzeżeniem, że w przypadku Obligacji danej serii emitowanych z udziałem Agenta Emisji, do czasu zarejestrowania takich Obligacji w KDPW za Obligatariusza będzie uważać się podmiot wskazany w Ewidencji jako uprawniony z Obligacji; „Odsetki" oznacza kwotę odsetek od Obligacji obliczaną i należną zgodnie z pkt 15 Podstawowych Warunków Emisji; „Ogłoszenie Braku Reprezentatywności” oznacza wydanie przez Podmiot Wyznaczający publicznego oświadczenia, że WIBOR przestał lub przestanie być reprezentatywny dla właściwego dla niego rynku bazowego lub rzeczywistości ekonomicznej, którą WIBOR miał mierzyć i że brak jest możliwości do przywrócenia takiej reprezentatywności; „Ogłoszenie Końca Publikacji” oznacza wydanie przez Podmiot Wyznaczający oficjalnego oświadczenia, że WIBOR przestał lub przestanie być publikowany na stałe, a w dacie tego oświadczenia nie został wyznaczony następca, który będzie nadal obliczał lub publikował WIBOR; „Prospekt” prospekt podstawowy sporządzony przez Spółkę i zatwierdzony przez Komisję Nadzoru Finansowego w związku z ofertami publicznymi Obligacji w ramach Programu Emisji i w celu ubiegania się o wprowadzenie wszystkich albo niektórych serii Obligacji do obrotu w ASO GPW wraz z suplementami i komunikatami aktualizującymi; „Ostateczne Warunki Emisji Danej Serii Obligacji” oznacza ostateczne warunki emisji danej serii Obligacji ustalone przez Emitenta, w formie zgodnej ze wzorem stanowiącym Załącznik 4 do Prospektu; „PLN”, „zł” oznacza prawny środek płatniczy w Rzeczypospolitej Polskiej; „Podmiot Prowadzący Rachunek” oznacza posiadacza Rachunku Zbiorczego lub podmiot prowadzący Rachunek Papierów Wartościowych, na którym zarejestrowane są Obligacje; „Podmiot Wyznaczający” oznacza Komisję Nadzoru Finansowego, Narodowy Bank Polski, administratora WIBOR lub organizację branżową lub międzyinstytucjonalną grupę roboczą, którą wskazała Komisja Nadzoru Finansowego lub Narodowy Bank Polski i która zajmuje się przygotowaniem propozycji zastąpienia WIBOR innym wskaźnikiem referencyjnym; „POLSTR” oznacza wskaźnik referencyjny POLSTR bazujący na depozytach niezabezpieczonych instytucji kredytowych i instytucji finansowych, wskazany na Datę Prospektu przez Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej jako docelowy wskaźnik referencyjny mający zastąpić WIBOR, a którego administratorem docelowo ma zostać GPW Benchmark S.A. z A - 13

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 240Quotation in the document’s original language

siedzibą w Warszawie; „Prawo Upadłościowe” oznacza ustawę z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe; „Prawo Restrukturyzacyjne” oznacza ustawę z dnia 15 maja 2015 roku prawo restrukturyzacyjne; „Rachunek Obligacji” oznacza Rachunek Papierów Wartościowych lub Rachunek Zbiorczy; „Rachunek Papierów Wartościowych” oznacza rachunek papierów wartościowych, o którym mowa w art. 4 ust. 1 Ustawy o Obrocie; „Rachunek Zbiorczy” oznacza rachunek zbiorczy, o którym mowa w art. 8a Ustawy o Obrocie; „Raport Bieżący” oznacza raport bieżący, o którym mowa w Załączniku Nr 4 do Regulaminu Alternatywnego Systemu Obrotu; „Regulacje KDPW” oznacza obowiązujące regulaminy, procedury i innego rodzaju regulacje przyjęte przez KDPW, określające sposób prowadzenia przez KDPW systemu depozytowo- rozliczeniowego, w szczególności Regulamin Krajowego Depozytu Papierów Wartościowych i Szczegółowe zasady działania Krajowego Depozytu Papierów Wartościowych; „Rozporządzenie o Wskaźnikach Referencyjnych” oznacza Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/1011 z dnia 8 czerwca 2016 r. w sprawie indeksów stosowanych jako wskaźniki referencyjne w instrumentach finansowych i umowach finansowych lub do pomiaru wyników funduszy inwestycyjnych i zmieniające dyrektywy 2008/48/WE i 2014/17/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 596/2014; „Rozporządzenie Prospektowe” oznacza Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017 r. w sprawie prospektu, który ma być publikowany w związku z ofertą publiczną papierów wartościowych lub dopuszczeniem ich do obrotu na rynku regulowanym oraz uchylenia Dyrektywy 2003/71/WE; „Sprawozdanie Finansowe” półroczne niebadane skonsolidowane oraz roczne zbadane skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Emitenta, sporządzone zgodnie z przepisami Ustawy o Rachunkowości obowiązującymi Emitenta oraz Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 września 2009 r. w sprawie szczegółowych zasad sporządzania przez jednostki inne niż banki, zakłady ubezpieczeń i zakłady reasekuracji skonsolidowanych sprawozdań finansowych grup kapitałowych; „Stopa Bazowa” oznacza dla Obligacji o zmiennej stopie procentowej stopę bazową wskazaną w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii Obligacji, mającą zastosowanie do obliczenia Odsetek; „Stopa Procentowa” oznacza dla Obligacji o stałym oprocentowaniu wartość wyrażoną w procentach, a dla Obligacji o zmiennym oprocentowaniu oznacza Stopę Bazową powiększoną o Marżę, na podstawie której następuje obliczenie wysokości Odsetek, zgodnie z punktem 15 (Stopa Procentowa) niniejszych Podstawowych Warunków Emisji; „Strona Internetowa” oznacza stronę internetową Emitenta dostępną pod adresem www.victoriadom.pl lub innym, który go zastąpi; „Szczegółowe Zasady Działania KDPW” oznacza Szczegółowe Zasady Działania Krajowego Depozytu Papierów Wartościowych; „Ustawa o Obligacjach" oznacza ustawę z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach; „Ustawa o Obrocie” oznacza ustawę z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi; „Ustawa o Ofercie” oznacza ustawę z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych; „Walne Zgromadzenie” oznacza walne zgromadzenie Emitenta; A - 14

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 241Quotation in the document’s original language

„Warunki Emisji” oznacza dla Obligacji danej serii - Podstawowe Warunki Emisji oraz Ostateczne Warunki Emisji Danej Serii Obligacji; „WIBOR” oznacza stopę procentową przyjętą na polskim rynku międzybankowym, po której banki są gotowe udzielać sobie kredytów. Informacje dotyczące wartości stopy WIBOR można uzyskać na stronie internetowej GPW Benchmark S.A. Stawki, których administratorem jest GPW Benchmark S.A. ustalane są na fixingu zgodnie z „Regulaminem Stawek Referencyjnych WIBID i WIBOR”, a następnie publikowane w danym dniu roboczym przez wyżej wymienionego administratora, lub za pośrednictwem uprawnionych dystrybutorów informacji; „Wskaźnik Alternatywny” oznacza wskaźnik referencyjny ustalony zgodnie z pkt 15.4.6 – 15.4.12, który zastępuje WIBOR lub inny wskaźnik referencyjny w sytuacjach opisanych w Podstawowych Warunkach Emisji; „Wskaźnik Zadłużenia do Kapitału Własnego” oznacza stosunek łącznej wartości Długu Netto do różnicy Kapitału Własnego i wartości firmy wykazanej jako składnik aktywów w Sprawozdaniu Finansowym; „Zobowiązania Finansowe” oznacza sumę zobowiązań finansowych według wartości bilansowych, w szczególności wynikających z umów pożyczki, kredytu, obligacji, innych dłużnych papierów wartościowych, umów leasingu finansowego, umów faktoringu odwrotnego, określaną każdorazowo na Sprawozdania Finansowego; przy czym dla uniknięcia wątpliwości za Zobowiązania Finansowe nie będą uznawane zobowiązania wynikające z prowadzonej przez Emitenta lub inny podmiot z Grupy Emitenta działalności gospodarczej (tzw. „kredyt kupiecki”), zobowiązania związane z opłatami z tytułu użytkowania wieczystego, jak również zobowiązania z tytułu udzielonych gwarancji dobrego wykonania przez generalnych wykonawców, którzy prowadzili lub będą prowadzić prace budowlane na inwestycjach realizowanych przez Emitenta; „Zgromadzenie Obligatariuszy” oznacza zgromadzenie Obligatariuszy zwoływane i przeprowadzane zgodnie z Ustawą o Obligacjach. „Żądanie Wcześniejszego Wykupu” oznacza pisemne żądanie wykupu Obligacji złożone Emitentowi przez Obligatariusza w związku z wystąpieniem Przypadku Naruszenia. STATUS PRAWNY OBLIGACJI (TREŚĆ I FORMA OBLIGACJI) Każda Obligacja jest dłużnym papierem wartościowym na okaziciela emitowanym w serii, nie mającym postaci dokumentu w rozumieniu art. 8 Ustawy o Obligacjach, w którym Emitent stwierdza, że jest dłużnikiem Obligatariusza i zobowiązuje się wobec niego do spełnienia świadczeń pieniężnych szczegółowo określonych w Warunkach Emisji, w sposób i terminach tam określonych. W przypadku rejestracji Obligacji w trybie określonym w art. 7a Ustawy o Obrocie, Agent Emisji utworzy Ewidencje uprawnionych z Obligacji i następnie zarejestruje Obligacje w Depozycie. W przypadku rozrachunku transakcji nabycia Obligacji w systemie KDPW, rejestracja Obligacji będzie mieć miejsce na podstawie zestawienia zgodnych instrukcji rozrachunku wystawionych przez Agenta Technicznego oraz Podmioty Prowadzące Rachunek (w sposób określony w § 5 Szczegółowych Zasad Działania KDPW). Obligacje nie mają formy dokumentu. Prawa z Obligacji powstają z chwilą: w przypadku Obligacji danej serii emitowanych z udziałem Agenta Technicznego – zapisania ich po raz pierwszy na Rachunku Papierów Wartościowych lub na Rachunku Zbiorczym i przysługują osobie będącej posiadaczem tego Rachunku Papierów Wartościowych lub odpowiednio osobie wskazanej podmiotowi prowadzącemu Rachunek Zbiorczy przez posiadacza tego rachunku jako osoba uprawniona z Obligacji zapisanych na takim Rachunku Zbiorczym w liczbie wynikającej z tego wskazania; w przypadku Obligacji danej serii emitowanych z udziałem Agenta Emisji – zapisania ich po raz pierwszy w Ewidencji i do czasu rejestracji Obligacji w Depozycie przysługują A - 15

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 244Quotation in the document’s original language

W takich przypadkach, Emitent jest zobowiązany zapłacić każdemu Obligatariuszowi w dniu wskazanym odpowiednio w pkt. 10.5.1 lub 10.5.2 powyżej, kwotę stanowiącą Należność Główną powiększoną o należne Odsetki za okres od rozpoczęcia danego Okresu Odsetkowego (z wyłączeniem tego dnia) do dnia, w którym nastąpiło odpowiednio otwarcie likwidacji, połączenie, podział lub przekształcenie (włącznie). Z chwilą wykupu Obligacje ulegają umorzeniu. WCZEŚNIEJSZY WYKUP NA ŻĄDANIE OBLIGATARIUSZA Każdy Obligatariusz może przed Dniem Wykupu żądać wykupu posiadanych przez Obligatariusza Obligacji tylko w przypadkach i na zasadach określonych poniżej. Pisemne żądanie wcześniejszego wykupu Obligacji powinno zostać doręczone przez Obligatariusza na adres Emitenta i podmiotu prowadzącego Rachunek Papierów Wartościowych Obligatariusza, na którym będą zapisane Obligacje. Emitent ma prawo żądać przedstawienia świadectwa depozytowego lub innego dokumentu potwierdzającego fakt posiadania Obligacji przez Obligatariusza żądającego dokonania wcześniejszego wykupu. W przypadku, gdy: Emitent będzie w zwłoce z wykonaniem w terminie, w całości lub części, zobowiązań wynikających z Obligacji, Obligacje podlegają, na żądanie Obligatariusza, natychmiastowemu wykupowi. Emitent będzie w niezawinionym przez niego opóźnieniu w wykonaniu, w całości lub części, zobowiązań wynikających z Obligacji, nie krótszym niż 3 dni Obligatariusz może żądać wykupu Obligacji. Emitent nie ustanowi zabezpieczeń w terminach wynikających z Ostatecznych Warunków Danej Serii, Obligacje podlegają na żądanie Obligatariusza natychmiastowemu wykupowi. W przypadku, gdy wystąpi którekolwiek ze zdarzeń wskazanych poniżej (Przypadek Naruszenia), każdy Obligatariusz może żądać wykupu posiadanych przez Obligatariusza Obligacji, w terminie od dnia, w którym Emitent powinien zawiadomić o wystąpieniu takiego zdarzenia zgodnie z pkt 17.2 Podstawowych Warunków Emisji Obligacji do upływu 30 dni od dnia, w którym Emitent zawiadomił Obligatariuszy o wystąpieniu Przypadku Naruszenia. Obligacje wskazane w żądaniu danego Obligatariusza i temu Obligatariuszowi przysługujące Emitent zobowiązuje się wykupić w terminie 30 dni od dnia złożenia żądania, chyba że przed złożeniem przez Obligatariusza żądania wcześniejszego wykupu stan faktyczny stanowiący zaistniały Przypadek Naruszenia przestanie trwać, a wszelkie jego skutki prawne zostaną usunięte, o czym Emitent zawiadomi obligatariuszy w sposób przewidziany w Warunkach Emisji. W dniu Wcześniejszego Wykupu na Żądanie Obligatariusza, Emitent dokona wykupu Obligacji wskazanych w danym Żądaniu Wcześniejszego Wykupu. Za przypadek naruszenia („Przypadek Naruszenia”) będzie uważane wystąpienie chociażby jednego z wymienionych poniżej zdarzeń: Regulowanie zobowiązań przez Emitenta Emitent nie dokonał płatności z tytułu prawomocnych orzeczeń lub ostatecznych decyzji administracyjnych nakazujących zapłatę w łącznej kwocie przekraczającej 10% Kapitału Własnego, lub Emitent ogłosił, że stał się niezdolny do spłaty swoich długów w terminach ich wymagalności, lub Emitent zaprzestał wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań lub ogłosił taki zamiar, przy czym przez trwałe zaprzestanie wykonywania zobowiązań, rozumie A - 18

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 245Quotation in the document’s original language

się zaprzestanie wykonywania zobowiązań przez co najmniej 60 (sześćdziesiąt) dni. Wypłata dywidendy i inne wypłaty na rzecz akcjonariuszy podjęcie uchwały walnego zgromadzenia Emitenta w sprawie wypłaty dywidendy lub dokonanie jakakolwiek wypłaty, w tym w formie zaliczki, w jakiejkolwiek formie w kwocie wyższej niż 50% zysku netto wykazanego w ostatnim zbadanym Sprawozdaniu Finansowym, podjęcie uchwały walnego zgromadzenia Emitenta w sprawie obniżenia kapitału zakładowego, umorzenia akcji lub nabycia akcji własnych lub dokonanie jakiejkolwiek wypłaty z któregokolwiek z ww. tytułów, Zaprzestanie prowadzenia działalności (i) Emitent zmieni rodzaj prowadzonej Podstawowej Działalności Gospodarczej. (ii) Za zmianę rodzaju prowadzonej Podstawowej Działalności Gospodarczej w istotnej części rozumie się sytuację, w której przychody Grupy Emitenta z Podstawowej Działalności Gospodarczej, wyniosą mniej niż 75% całkowitych przychodów Grupy Emitenta, na podstawie ostatniego rocznego oraz półrocznego Sprawozdania Finansowego. (iii) „Podstawowa Działalność Gospodarcza” oznacza działalność gospodarczą Emitenta lub spółek Grupy Emitenta polegającą na: − działalności deweloperskiej, − prowadzeniu robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, − kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, − wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami – własnymi lub na zlecenie, − działalności związanej z obsługą rynku nieruchomości wykonywanej na zlecenie, − działalności w zakresie architektury oraz, − w przypadku Emitenta i innych spółek z Grupy posiadających udziały w Podmiotach Zależnych, działalności firm centralnych i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych na terenie Rzeczpospolitej Polskiej. Finansowanie podmiotów spoza Grupy Emitent lub inny podmiot z Grupy Emitenta udzielą podmiotom spoza Grupy pożyczek, nabędą obligacje, weksle, wierzytelności, w których dłużnikiem będzie podmiot inny niż podmiot z Grupy Emitenta lub udzielą jakichkolwiek innych form finansowania podmiotom spoza Grupy Emitenta, z wyłączeniem transakcji w ramach podstawowej działalności Grupy Emitenta w zakresie budownictwa mieszkaniowego realizowanego na terenie Rzeczpospolitej Polskiej. Obciążanie majątku Emitent lub podmiot z Grupy Emitenta ustanowi jakiekolwiek zabezpieczenie na swoim majątku na zabezpieczenie zobowiązań podmiotu trzeciego, tj. spoza Grupy Emitenta, w szczególności hipotekę, zastaw, zastaw rejestrowy, dokona przewłaszczenia na zabezpieczenie, cesji, udzieli poręczenia lub gwarancji, przejmie zobowiązania, zwolni z długu inny podmiot lub przystąpi do długu, z wyłączeniem transakcji w ramach podstawowej działalności Grupy Emitenta w zakresie budownictwa mieszkaniowego realizowanego na terenie Rzeczpospolitej Polskiej. Wskaźnik Zadłużenia do Kapitału Własnego Wskaźnik Zadłużenia do Kapitału Własnego będzie wyższy niż 1,00. A - 19

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 250Quotation in the document’s original language

Wskaźnik Alternatywny oraz Korekta są wyznaczane przez Emitenta lub Agenta Kalkulacyjnego. Emitent opublikuje w sposób określony w punkcie 21 Warunków Emisji informację o Wskaźniku Alternatywnym oraz (po jej sporządzeniu) metodę obliczania Korekty lub informację, że Korekta nie jest wymagana. Jeśli Wskaźnik Alternatywny jest publikowany z dołu, przez co nie jest on dostępny dla Okresu Odsetkowego w Dniu Ustalenia Stopy Bazowej, Dzień Ustalenia Stopy Bazowej ulega odpowiedniemu przesunięciu do czasu publikacji Wskaźnika Alternatywnego dla danego Okresu Odsetkowego. W przypadku gdy Wskaźnik Alternatywny trwale zastąpi WIBOR lub WIRON, postanowienia Warunków Emisji odnoszące się do WIBOR lub WIRON stosuje się odpowiednio do tego Wskaźnika Alternatywnego. Zmiana metody obliczania WIBOR lub Wskaźnika Alternatywnego ogłoszona przez jego administratora, w tym zmiana uznana przez administratora za istotną zmianę, nie stanowi podstawy do zmiany Warunków Emisji lub stosowania Korekty. Podwyższenie Stopy Procentowej Jeżeli Wskaźnik Zadłużenia do Kapitału Własnego będzie wyższy niż 0,80, to Stopa Procentowa ulegnie zwiększeniu o 0,50 punktu procentowego (w skali roku); Podwyższona Stopa Procentowa będzie obowiązywać począwszy od kolejnego Okresu Odsetkowego po Okresie Odsetkowym, w którym zostały udostępnione informacje o wysokości Wskaźnika Zadłużenia do Kapitału Własnego i informacje niezbędne do jego obliczenia, na podstawie którego została zweryfikowana wartość Wskaźnika Zadłużenia do Kapitału Własnego na poziomie powyżej 0,80. Obniżenie Stopy Procentowej do poziomu sprzed podwyższenia nastąpi w przypadku, gdy Wskaźnik Zadłużenia do Kapitału Własnego będzie równy lub niższy niż 0,80. Obniżona Stopa Procentowa, właściwa wg poziomów określonych w pkt 15.5 będzie obowiązywała począwszy od kolejnego Okresu Odsetkowego po Okresie Odsetkowym, w którym zostały udostępnione informacje o wysokości Wskaźnika Zadłużenia do Kapitału Własnego i informacje niezbędne do jego obliczenia, na podstawie którego została zweryfikowana wartość Wskaźnika Zadłużenia do Kapitału Własnego na poziomie równym lub niższym niż 0,80. SPOSÓB WYPŁATY ŚWIADCZEŃ Z OBLIGACJI Świadczenia pieniężne z Obligacji spełniane będą w złotych. Wszelkie płatności z tytułu Obligacji będą dokonywane bez potrąceń z tytułu roszczeń wzajemnych (chyba że takie potrącenia były wymagane zgodnie z prawem) oraz będą dokonywane z uwzględnieniem przepisów prawa obowiązującego w dniu dokonania płatności. Płatności z tytułu Obligacji dokonywane będą za pośrednictwem KDPW i właściwego Podmiotu Prowadzącego Rachunek zgodnie z Regulacjami KDPW i regulacjami danego Podmiotu Prowadzącego Rachunek, na rzecz osób będących Obligatariuszami w Dniu Ustalenia Praw poprzedzającym dany Dzień Płatności. Świadczenia z Obligacji nie będą wypłacane Obligatariuszowi w gotówce. Płatności będą uważane za należycie dokonane z chwilą dokonania przeniesienia środków pieniężnych na rachunek Obligatariusza. Z zastrzeżeniem art. 482 Kodeksu cywilnego, Odsetki nie podlegają kapitalizacji z Należnością Główną. DODATKOWE OBOWIĄZKI EMITENTA Emitent będzie publikował Sprawozdania Finansowe, zgodnie z obowiązującymi Emitenta przepisami dotyczącymi przekazywania raportów okresowych przez spółki, których Obligacje A - 24

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 97Quotation in the document’s original language

informacje o miejscu złożenia świadectwa depozytowego oraz sposobie uczestniczenia w Zgromadzeniu. Zgromadzenie Obligatariuszy może odbywać się w siedzibie Emitenta, w miejscowości będącej siedzibą podmiotu prowadzącego rynek regulowany, jeśli Obligacje zostaną wprowadzone do obrotu w Alternatywnym Systemie Obrotu, albo w innym miejscu na terenie Rzeczypospolitej Polskiej wskazanym w Podstawowych Warunkach Emisji. Jeśli Ostateczne Warunki Emisji nie będą stanowić inaczej, udział w Zgromadzeniu Obligatariuszy może odbywać się przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. Uprawnieni do uczestnictwa w Zgromadzeniu Obligatariuszy są Obligatariusze, pod warunkiem złożenia u Emitenta świadectwa depozytowego na 7 dni przed wyznaczonym terminem Zgromadzenia Obligatariuszy i nieodebrania świadectwa przed jego zakończeniem. Listę uprawnionych Obligatariuszy Emitent udostępnia w swojej siedzibie przez co najmniej 3 dni robocze przed rozpoczęciem Zgromadzenia Obligatariuszy. Obligatariusze mogą przeglądać listę oraz żądać przekazania odpisu tej listy, a także dokumentów dotyczących spraw objętych porządkiem obrad. Obligatariusz może uczestniczyć w Zgromadzeniu Obligatariuszy oraz wykonywać prawo głosu osobiście lub przez pełnomocnika, z ograniczeniami podmiotowymi wynikającymi z art. 57 Ustawy o Obligacjach. Udzielenie i odwołanie pełnomocnictwa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Pełnomocnikiem Obligatariusza nie może być członek organów Emitenta, pracownik Emitenta, członek organów podmiotu sprawującego kontrolę nad Emitentem ani pracownik takiego podmiotu. Zgromadzenie Obligatariuszy otwiera członek Zarządu Emitenta, wyznaczony przez niego przedstawiciel, albo Obligatariusz wyznaczony przez sąd rejestrowy. Spośród uczestników Zgromadzenia Obligatariuszy wybiera się przewodniczącego do prowadzenia obrad. Przewodniczący sporządza i podpisuje listę obecności uczestników Zgromadzenia Obligatariuszy, która pozostaje do wglądu podczas trwania obrad. Na wniosek Obligatariuszy, lista może zostać sprawdzona przez wybraną w tym celu komisję. Zgromadzenie Obligatariuszy jest ważne, jeżeli jest reprezentowana na nim co najmniej połowa skorygowanej łącznej wartości nominalnej Obligacji, o ile Ostateczne Warunki Emisji danej serii Obligacji nie przewidują surowszych warunków. Zgromadzenie Obligatariuszy może również podjąć uchwałę pomimo braku formalnego zwołania, jeżeli całość skorygowanej łącznej wartości nominalnej Obligacji jest na nim reprezentowana, a nikt z obecnych nie zgłosił sprzeciwu dotyczącego jego odbycia lub wniesienia poszczególnych spraw do porządku obrad. Za zgodą wszystkich obecnych Obligatariuszy, Zgromadzenie Obligatariuszy może obradować z przerwami, których łączna długość nie może przekroczyć 30 dni. Zgromadzenie Obligatariuszy podejmuje uchwały tylko w sprawach objętych porządkiem obrad. Każda Obligacja daje prawo do jednego głosu. Uchwały Zgromadzenia Obligatariuszy mogą dotyczyć w szczególności: (1) wysokości lub sposobu ustalania wysokości świadczeń wynikających z Obligacji, w tym warunków wypłaty oprocentowania, (2) terminu, miejsca lub sposobu spełniania świadczeń wynikających z Obligacji, w tym dni, według których ustala się uprawnionych do tych świadczeń, (3) zasad przeliczania wartości świadczenia niepieniężnego na świadczenie pieniężne, (4) wysokości, formy lub warunków zabezpieczenia wierzytelności wynikających z Obligacji, (5) zasad zwoływania, funkcjonowania lub podejmowania uchwał przez Zgromadzenie Obligatariuszy („Postanowienia Kwalifikowane”). Uchwały w sprawie zmiany Postanowień Kwalifikowanych zapadają większością 3/4 głosów, a uchwały te po wprowadzeniu Obligacji do obrotu na rynku regulowanym lub do alternatywnego systemu obrotu oraz uchwały w sprawie obniżenia wartości nominalnej Obligacji – jednogłośnie. Pozostałe uchwały zapadają bezwzględną większością głosów, o ile Ostateczne Warunki Emisji danej serii Obligacji nie przewidują surowszych warunków. Zmiana Ostatecznych Warunków Emisji danej serii Obligacji w sposób określony w uchwale Zgromadzenia Obligatariuszy dochodzi do skutku, jeżeli zgodę na zmianę wyrazi Emitent poprzez publikację oświadczenia na stronie internetowej w terminie 7 dni od dnia zakończenia Zgromadzenia Obligatariuszy, przy czym brak publikacji oświadczenia oznacza brak zgody. Z przebiegu obrad Prospekt Victoria Dom S.A. Strona | 97

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 98Quotation in the document’s original language

Zgromadzenia Obligatariuszy sporządzany jest protokół, który Emitent publikuje na swojej stronie internetowej. Na warunkach określonych w art. 70 – 71 Ustawy o Obligacjach, Obligatariuszom przysługuje prawo do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały Zgromadzenia Obligatariuszy, która rażąco narusza interesy Obligatariuszy lub jest sprzeczna z dobrymi obyczajami oraz powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały sprzecznej z ustawą. 4.12. Uchwały, zezwolenia i zgody, na których podstawie papiery wartościowe zostaną wyemitowane Podstawę prawną Programu Emisji Obligacji stanowi Uchwała Zarządu Emitenta nr 1 z dnia 03 marca 2026 r. w sprawie ustanowienia IV Publicznego Programu Emisji Obligacji, która stanowi załącznik nr 2 do Prospektu. 4.13. Przewidywana data emisji papierów wartościowych Dni Emisji Obligacji poszczególnych serii emitowanych w ramach Programu określane zostaną każdorazowo Uchwałą Zarządu w sprawie emisji poszczególnych serii Obligacji i przedstawione w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii Obligacji w pkt 3. (INFORMACJE DOTYCZĄCE SZCZEGÓŁOWYCH WARUNKÓW EMISJI OBLIGACJI). Intencją Emitenta jest, aby emisja pierwszej serii Obligacji w ramach Programu nastąpiła w II kwartale 2026 r. 4.14. Opis wszystkich ograniczeń dotyczących zbywalności papierów wartościowych Zbywalność Obligacji jest nieograniczona z zastrzeżeniem art. 8 ust. 4 Ustawy o Obligacjach, który stanowi, że po ustaleniu uprawnionych do świadczeń z tytułu wykupu obligacji prawa z tych Obligacji nie mogą być przenoszone. Zgodnie jednak z art. 8 ust. 5 Ustawy o Obligacjach, jeżeli Emitent nie spełnił w terminie przewidzianym w Warunkach Ostatecznych Obligacjach Danej Emisji świadczeń z tytułu wykupu obligacji albo spełnił je tylko w części, możliwość przenoszenia praw z obligacji zostaje przywrócona po upływie tego terminu. Prawa z obligacji nie mogą zostać przeniesione na klienta detalicznego w rozumieniu przepisów Ustawy o Obrocie. Ponadto, Emitent może nabywać własne obligacje jedynie w celu ich umorzenia (art. 76 ust. 1 Ustawy o Obligacjach). Emitent nie może również nabywać własnych obligacji po upływie terminu do spełnienia wszystkich zobowiązań z obligacji, określonego w warunkach emisji (art. 76 ust. 2 Ustawy o Obligacjach). Emitent będący w zwłoce z wykonaniem zobowiązań z obligacji nie może nabywać własnych obligacji (art. 76 ust. 3 Ustawy o Obligacjach). Z uwagi na obowiązek stosowania środków ograniczających wprowadzony w drodze rozporządzenia Rady (UE) 2022/328 z dnia 25 lutego 2022 r. w sprawie zmiany rozporządzenia Rady (UE) nr 833/2014 dotyczącego środków ograniczających w związku z działaniami Rosji destabilizującymi sytuację na Ukrainie oraz w drodze rozporządzenia Rady (UE) 2022/398 z dnia 9 marca 2022 r. zmieniającego rozporządzenie (WE) nr 765/2006 dotyczące środków ograniczających w związku z sytuacją na Białorusi i udziałem Białorusi w agresji Rosji wobec Ukrainy, począwszy od dnia 13 kwietnia 2022 r. zakazane jest zbywanie przez Spółkę Obligacji: - jakimkolwiek obywatelom rosyjskim lub osobom fizycznym zamieszkałym w Rosji, lub jakimkolwiek osobom prawnym, podmiotom lub organom z siedzibą w Rosji, oraz - jakimkolwiek obywatelom białoruskim lub osobom fizycznym zamieszkałym na Białorusi, lub dowolnym osobom prawnym, podmiotom lub organom z siedzibą na Białorusi. Ograniczeń tych nie stosuje się do obywateli państwa członkowskiego i osób fizycznych posiadających zezwolenie na pobyt czasowy lub stały w państwie członkowskim. Prospekt Victoria Dom S.A. Strona | 98

Prospekt Podstawowy IV Publicznego Programu Obligacji · p. 251Quotation in the document’s original language

notowane są na ASO GPW. Sprawozdanie Finansowe zawierać będzie m.in. informację o wartości Wskaźnika Zadłużenia do Kapitału Własnego. Emitent zobowiązuje się powiadomić Obligatariuszy o wystąpieniu każdego ze zdarzeń opisanych w ust. 11.5, ust. 12.4, ust. 12.7 Podstawowych Warunków Emisji w przypadku, gdy zdarzenie takie trwać będzie co najmniej 3 dni, w trybie przewidzianym w pkt 20 Podstawowych Warunków Emisji - niezwłocznie, ale nie później niż w terminie 4 (czterech) dni od uzyskania przez Emitenta wiedzy o takim zdarzeniu. PRZEDAWNIENIE Roszczenia wynikające z Obligacji, w tym roszczenia o świadczenia okresowe, przedawniają się z upływem 10 lat. PRAWO WŁAŚCIWE. JURYSDYKCJA Obligacje są wyemitowane zgodnie z prawem polskim i temu prawu podlegają. Wszelkie związane z Obligacjami spory poddane będą rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w Warszawie, z zastrzeżeniem, że rozstrzyganie sporów cywilnych o prawa majątkowe pomiędzy Emitentem, a innymi uczestnikami systemu depozytowego lub między Emitentem, a KDPW związanych z uczestnictwem w systemie depozytowym, jest poddane jurysdykcji Sądu Polubownego przy Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych S.A. ZAWIADOMIENIA Wszelkie zawiadomienia Emitenta kierowane do Obligatariuszy, z zastrzeżeniem pkt 17 Warunków Emisji, będą składane Obligatariuszom poprzez publikację na Stronie internetowej Emitenta i Raportem Bieżącym (o ile publikacja Raportu Bieżącego nie będzie sprzeczna z przepisami dotyczącymi obowiązków informacyjnych Emitenta). Wszelkie zawiadomienia kierowane przez Obligatariuszy do Emitenta będą ważne o ile zostaną podpisane w imieniu Obligatariusza oraz przekazane listem poleconym lub kurierem za zwrotnym potwierdzeniem odbioru lub bezpośrednio za pokwitowaniem odbioru na adres Emitenta. ZGROMADZENIE OBLIGATARIUSZY Obligatariusze mogą podejmować decyzje w ramach Zgromadzenia Obligatariuszy. W wyniku uchwały Zgromadzenia Obligatariuszy dopuszczalna jest zmiana wszystkich postanowień Warunków Emisji. Zasady zwoływania i odbywania Zgromadzenia Obligatariuszy określa Ustawa o Obligacjach. Zgromadzenie Obligatariuszy może odbywać się w miejscowości siedziby Emitenta lub w Warszawie. POSTANOWIENIA KOŃCOWE W sprawach związanych z Obligacjami, Firma Inwestycyjna działa wyłącznie jako pełnomocnik Emitenta i nie ponosi żadnej odpowiedzialności w stosunku do Obligatariuszy w zakresie płatności przez Emitenta Odsetek oraz wykupu Obligacji, ani za żadne inne obowiązki Emitenta wynikające z Obligacji. W przypadku gdy jakiekolwiek postanowienia Warunków Emisji dotyczące wypłaty świadczeń pieniężnych okażą się być sprzeczne z Regulacjami KDPW, pierwszeństwo przed stosowaniem postanowień Warunków Emisji w tym zakresie mają odpowiednie Regulacje KDPW. Dokumenty, informacje i komunikaty publikowane przez Emitenta na stronie internetowej Emitenta w wykonaniu przepisów Ustawy o Obligacjach i postanowień Warunków Emisji, Emitent jest zobowiązany przekazywać w postaci drukowanej do Firmy Inwestycyjnej pełniącej A - 25

Suplement nr 1 do Prospektu Podstawowego IV Publicznego Programu Emisji Obligacji · p. 3Quotation in the document’s original language

Ponieważ oszacowania wyników zostały sporządzone za okres historyczny, przy sporządzaniu powyższych oszacowań nie uwzględniono żadnych czynników, które znajdują się całkowicie poza obszarem wpływu Emitenta. Emitent zastrzega, iż przedmiotowe wstępne wyniki finansowe mogą ulec zmianie, z zastrzeżeniem jednak, iż ewentualne zmiany nie powinny mieć charakteru istotnego. Z uwagi na źródło pochodzenia powyższych informacji, w ocenie Zarządu założenia co do oszacowań zysków są realistyczne, konkretne i precyzyjne. Emitent oświadcza, że oszacowania zysków przygotowano i sporządzono w sposób porównywalny z historycznymi informacjami finansowymi oraz w sposób zgodny z zasadami rachunkowości Emitenta. Ostateczne wartości zostaną przedstawione w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za pierwsze półrocze 2026 r., którego publikację zaplanowano na 30 września 2026 r. ZMIANA NR 2 – ZAŁACZNIK NR 3 - PODSTAWOWE WARUNKI EMISJI OBLIGACJI (STR. A-21; 247) ZMIENIA SIĘ PKT 14. NA PONIŻSZĄ TREŚĆ: 14. OBOWIĄZKOWA AMORTYZACJA 14.1. Emitent może w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii postanowić o obowiązkowym częściowym wcześniejszym wykupie Obligacji danej serii („Obowiązkowa Amortyzacja”) dokonywanym w drodze wykupu określonej liczby lub części wartości nominalnej wszystkich Obligacji danej serii. 14.2. W przypadku ustanowienia Obowiązkowej Amortyzacji, Emitent zobowiązany będzie przeprowadzić ją w terminach, w wysokości i na zasadach określonych w Ostatecznych Warunkach Emisji Danej Serii. 14.3. Wykup w ramach Obowiązkowej Amortyzacji nastąpi zgodnie z Regulacjami KDPW. W imieniu Emitenta: Podpis: Imię i nazwisko: Michał Jasiński, Prezes Zarządu 3

Informacja o wysokości marży obligacji serii P2026A · p. 1Quotation in the document’s original language

Warszawa, dnia 30.09.2026 INFORMACJA O WYSOKOŚCI MARŻY OBLIGACJI SERII P2026A BĘDĄCYCH PRZEDMIOTEM EMISJI Victoria Dom S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Daniszewska 14, 03-230 Warszawa, wpisanej do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: 0000305793, NIP: 7591554483, REGON: 551186334, o kapitale zakładowym w wysokości 2.000.000,00 zł, wpłaconym w całości („Emitent”), w związku z emisją niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela serii P2026A o wartości nominalnej 1.000 zł każda („Obligacje”), prowadzoną przez Emitenta na podstawie prospektu podstawowego zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 21 maja 2026 r. („Prospekt”) i opublikowanego wraz z suplementem nr 1 do Prospektu na stronie internetowej Emitenta pod adresem: https://www.victoriadom.pl/czwarty-publiczny-program-emisji-obligacji/, niniejszym informuje, że: Zarząd Emitenta, w oparciu o wynik procesu składania zapisów na Obligacje, postanowił, że ostateczna wysokość marży dla Obligacji wynosi 3,80%. _________________ _________________ _________________ _________________ Michał Jasiński Waldemar Wasiluk Anna Piotrowska Bożena Subda Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu VICTORIA DOM SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Warszawie, ul. Daniszewska 14, 03-230 Warszawa, wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS: 0000305793, kapitał zakładowy: 2.000.000,- zł (pokryty w całości), NIP: 7591554483, REGON: 551186334.

VICTORIA DOM SPÓŁKA AKCYJNA· VID0730

Parameters

Bond price · VID0730

Key information

Bond terms

Interest and repayment

What are the denomination and currency?

This series calculator is unavailable

How is interest determined?

When is interest paid?

When and how is principal repaid?

Investor rights and protection

Can the issuer redeem the bonds early?

When can an investor demand early redemption?

What security and repayment ranking apply?

Which breaches give bondholders rights?

Issuer and other terms

Who is the issuer?

What are the proceeds intended for?

What material obligations does the issuer have?

What additional terms need attention?